Interview mit dem Architekten Christian Schöningh über Berlins Wohnraumpolitik

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Interview mit dem Architekten Christian Schöningh über Berlins Wohnraumpolitik  

Christian_SchoeninghHerr Schöningh, manche Experten machen für die steigenden Berliner Preise bei Wohneigentum den hohen Anteil an Neubauwohnungen verantwortlich. Baut Berlin etwa zu viel?
CHRISTIAN SCHÖNINGH Nein, natürlich nicht. Es ist eher andersherum. Wichtiger sind meines Erachtens andere Faktoren. Berlin wächst, ist hip, Singlehaushalte werden mehr, pro Kopf wollen alle mehr Wohnfläche. Das Angebot ist aber begrenzt, Geld flüchtet in Sachwerte, Bauzinsen sind günstig. Alle diese Faktoren wirken auch auf die Mietpreise. Und das ist in Berlin viel entscheidender.

Sie gehören der Initiative Stadt Neudenken an, einem Bündnis von Akteuren aus Kultur, Stadtentwicklung, Wissenschaft und der Zivilgesellschaft. Ihr Ziel: eine Neuausrichtung der Liegenschaftspolitik des Senats, unter anderem für öffentliche Grundstücken zum Wohnungsbau. Eine derartige Änderung hat Finanzsenator Ulrich Nußbaum jetzt angekündigt. Kann Stadt Neudenken sich folglich nun in bester Stimmung auf­lösen?
Im Gegenteil, das passt doch gut zusammen. Wir haben vor vier Wochen die Forderung nach einem Runden Tisch in die Politik gespielt ...
... ab Mitte November diskutieren dort Vertreter der Initiative mit Abgeordneten aller Parteien über die Liegenschaftspolitik ...
... und ich finde die Vorlage von Herrn Nußbaum hervorragend geeignet für die erste Zusammenkunft. Kein Mensch weiß doch bislang, wie man diese Lyrik in die Praxis übersetzt.

Geht Ihnen Nußbaums Konzept denn weit genug? Danach sollen zum Beispiel Grundstücke vergeben werden, wenn sie eine Stadtrendite erbringen. Wie auch immer die aussieht.
Das Neue in dem Konzept, soweit ich es kenne, passt auf eine DIN-A4-Seite. Das taugt als Präambel, aber daraus kann man alles machen, auch Falsches. Deswegen sagen wir: „Wir möchten da gerne unterstützen.“ Das kann man natürlich auch so verstehen: „Wir lassen euch damit nicht allein.“

Sie wollen damit aber dem Herrn Finanz­senator nicht etwa drohen, oder?
Es ist durchweg konstruktiv gemeint. Der Anspruch ist, dass die Zivilgesellschaft jetzt mitredet, wenn Ziele, Kriterien und Methoden entwickelt werden. Und die bisherige Ausverkaufspolitik des Liegenschaftsfonds muss wirklich aufhören. Deshalb lautet die erste Forderung der Initiative: Verkaufsmoratorium sofort. Die möglichen Chancen dieser neuen Leitlinien müssen erst ausgelotet werden, bevor weiter verkauft wird.

Angeblich hat der Liegenschaftsfonds im Zentrum kaum noch freie Grundstücke. Reden Sie am Runden Tisch nur noch über Restposten?
Der Liegenschaftsfonds bekommt ständig neue Ware rein, unter anderem durch diese unsäg­liche Kosten-Leistungs-Rechnung, die die Bezirke förmlich zwingt, Liegenschaften an ihn abzugeben, anstatt sie für Stadtentwicklungsziele im Bezirk einzusetzen. Und: Es geht nicht nur um die Grundstücke im Fonds, sondern auch die landeseigenen Gesellschaften, zum Beispiel Behala, BVG, BSR. Und es geht auch nicht nur um Vergaben. Das ist ein verschleiernder Begriff für Ausverkauf.

Sie würden also dem Liegenschaftsfonds mehr Grundstücke zukommen lassen?
Unter bestimmten Bedingungen: Ja. Denn jemand muss ja auch eine neue Liegenschafts­politik umsetzen. Aber zuvor sollte man grundsätzlicher rangehen. Der Senat wird aufgefordert, eine insgesamt vorsorgende Liegenschaftspolitik zu betreiben. Da ist die Frage, ob es in Mitte noch landeseigene Grundstücke gibt, sekundär. Wenn es da keine gäbe, würden wir bei Bedarf daraus eben die Aufgabe an den Berliner Senat formulieren: Bitte, dann erwerbt sie doch zurück.

Zum Symbol für den Streit um die Liegenschaftspolitik ist das ehemalige Grundstück der Bar 25 geworden, das die BSR via Liegenschaftsfonds meistbietend verkauft hat. Sie gehören der Holzmarkt-Genossenschaft um die Bar-25-Macher an, die aus dem Areal ein Kreativdorf entwickeln will. Nun hat eine Tochter der Schweizer Stiftung Abendrot das Grundstück erworben und übergibt es der Genossenschaft per Erbbaurecht. Seit wann kann die Alternativkultur zweistellige Millionen­beträge, von denen die Rede ist, stemmen?
Von mir werden Sie keinen Kommentar zum Thema Holzmarkt bis Genehmigung des Kaufvertrages durch den BSR-Aufsichtsrat am 17. Oktober hören.

Gut, dann zurück zum neuen Liegenschaftskonzept. Danach vergibt der Senat mehrere Grundstücke zur Schaffung preiswerten Wohnraums an die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Eine gute Maßnahme?
Im Prinzip finde ich das richtig, weil die Schaffung preiswerten Wohnraumes eine öffentliche und politische Aufgabe ist. Aber selbst bei landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften muss darauf geachtet werden, dass günstige Mieten entstehen und auf Dauer gesichert sind.
Die erhöhen ja jetzt schon die Miete. 60 000 der 277 000 kommunalen Wohnungen kriegen laut Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen bis Ende Oktober Post.Oder die Landesunternehmen werden privatisiert, weil es in acht Jahren vielleicht einen neuen Sarrazin gibt, der diese verticken will. Darauf zu achten, dass die Wohltaten des Staates auch dauerhaft denen zugutekommen, denen sie zugedacht waren, ist mir sehr wichtig.

Der Senat will den Bestand der kommunalen Wohnungs­unternehmen um 30 000 Wohnungen aufstocken, per Kauf oder Neubau.
Wenn die das jetzt machen, wunderbar. Ich habe da nur einen Zweifel. Ich will das positiv formulieren: Viele der Kollegen und Fachleute, die in den letzten zehn bis 15 Jahren Wohnungsbau erforschend bis experimentell bearbeitet haben, bieten den Wohnungsbaugesellschaften einen Erfahrungsaustausch an. Da wurden zeitgemäße Erfahrungen gesammelt: architektonische, technische oder bezüglich der Nutzerpartizipation. Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften dagegen haben in den vergangenen Jahren kaum mehr gebaut.

Die wissen gar nicht mehr, wie Bauen geht?
Ja, so scheint es manchmal. Das war deutlich erkennbar: Sie waren selbst über die Bedeutung der Silbe „Bau“ im Wort Wohnungsbaugesellschaft erstaunt, als sie mit dieser Idee ihres Eigentümers konfrontiert wurden. Und da haben wir vom Team11 ...
... eine vor zwei Jahren begründete Gruppe aus Architekten, Soziologen und Künstlern, die sich mit der Zukunft der Stadt beschäftigt ...
... einigen Wohnungsbaugesellschaften das Angebot zum Erfahrungsaustausch gemacht. Wir spüren auch höfliches Interesse, aber dann passiert halt nichts weiter.

Wie soll das überhaupt gehen: preiswerter Wohnraum durch Neubau? Unter neun Euro pro Quadratmeter ist Neubau kaum machbar, auch von kostengünstigeren Baugruppen nicht.
Klar ist, dass Neubau erst mal teuer ist. Unser Büro gehört vielleicht zu den letzten, die sich vornehmen, inklusive Grundstückskauf und Nebenkosten für rund 2 000 Euro pro Quadratmeter hochwertige Flächen zu produzieren. Aber selbst so ein ehrgeiziges Kostenziel ist für viele nicht leistbar. Die Höhe des Grundstückskaufpreises oder der Baukosten sind aber gar nicht das Entscheidende, sondern, in wessen Hände eine Wohnung dann kommt.

Was meinen Sie damit?
Es ist die friedliche Version der alten Häuserkampf-Parole: „Die Häuser denen, die darin wohnen!“ Die teuer erscheinenden Neubauten von heute sind die günstigen Wohnungen von morgen, wenn sie richtig finanziert und zum Beispiel in genossenschaftlichen Händen sind, deren Zweck es ist, günstigen Wohnraum für die Mitglieder zu gewährleisten. Dann ist ein Neubau nach 20 Jahren weitgehend entschuldet und kann von der Genossenschaft entsprechend günstig vermietet werden.

Ein normaler Bauträger könnte das nicht?
Wenn ich die Wohnungen in den ganz normalen Verwertungskreislauf gebe, passiert das Gegenteil: Auf dem Papier werden sie abgeschrieben, in der Wirklichkeit am Markt aber immer teurer. Bezahlen muss das am Ende der, der die Wohnung nutzt. Das gilt für Käufer genauso wie für Mieter. Und den Profit macht ein Investor oder Verkäufer.

Derzeit werden aber nun mal die meisten Wohnungen nicht von Eigennutzern gebaut, sondern von Investoren. In Hamburg gibt es für Bauträger die Pflicht, bei Neubauten ein Drittel Sozialwohnungen, ein Drittel freie Mietwohnungen und ein Drittel Eigentum anzubieten. Ist das denn ein Weg, der auch für Berlin sinnvoll wäre?
Sinnvoll wäre er allemal. Aber zuallererst hat Hamburg, anders als Berlin, ein Wohnungsbauförderprogramm im dreistelligen Millionenbereich. Doch die Berliner Politik könnte, auch wenn sie nicht das Füllhorn ausgießen darf, ein bisschen mehr Selbstbewusstsein gegenüber privaten Investoren an den Tag legen.

Die Politik soll mal richtig auf den Putz hauen?
Die Leute rennen uns doch hier auf der Suche nach Wohnungsbaugrundstücken zurzeit jede Bude ein. Gerade bei der Vergabe von landeseigenen Grundstücken oder der Schaffung von neuem Baurecht auf Ex-Bahn- und Gewerbeflächen könnte man sagen: „Wenn du jetzt hier ein Grundstück zum Bau von 100 Wohnungen bekommst, dann gibt es im Gegenzug – sind wir mal bescheiden – 20 Wohnungen mit Belegungsrechten für das Wohnungsamt und dezidierten Mietobergrenzen. Und das über die bislang üblichen 15 bis 20 Jahre hinaus.“ Trotz allen vermeintlichen Sachzwängen sollte man sich nicht täuschen lassen: Hinter allem steckt politischer Wille.        

Interview: Erik Heier
Foto: Oliver Wolff

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von  tip-Redaktion
Zuletzt aktualisiert: 22.10.2012

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