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RAUS AUS DER MIETWOHNUNG

Schritt für Schritt zu den eigenen vier Wänden: Eine Anleitung zum Hausbau

Foto: Fotolia ©DanBu.Berlin (#134225520)

Von den eigenen vier Wänden träumen viele Menschen. Erfüllen können sich diesen Wunsch jedoch nicht alle – besonders in der Großstadt ist das Projekt Eigenheim oftmals auf später verschoben, wenn das Geld reicht, das Stadtleben zu hektisch geworden ist und man für das „ruhige Landleben“ bereit ist. Aber: Ein Bauprojekt in der Größe eines Eigenheims erfordert viel Zeit, Geschick und Planungstalent, besonders wenn das Haus am Ende voll und ganz den persönlichen Wünschen entsprechen soll. Da lohnt es sich durchaus, etwas früher anzufangen: Was auf dem Weg vom ersten Gedanken an das Traumhaus bis zur Meldebehörde zu beachten ist, verrät dieser Artikel.

Das passende Grundstück finden

Wollen Sie lieber in der Stadt oder auf dem Land wohnen? Träumen Sie von einem großen Grundstück oder reicht ein kleiner Garten aus? Grundsätzlich gilt: Eine objektiv gute Lage und ein subjektiv gutes Gefühl sind entscheidend. Natürlich spielt auch der Grundstückspreis eine Rolle bei der Entscheidung, da sich nicht jeder die gefragte Innenstadtlage in einem der Top-Bezirke mit einer attraktiven Bebauung und einer optimalen Anbindung leisten kann. Umgekehrt sind allzu billige Grundstücke häufig auch ein Indiz für unbeliebte Lagen oder wenig zufriedenstellende Infra- oder Sozialstrukturen. Hier hilft eine Prioritäten-Liste mit Wünschen, die verschiedene Grundstücke dann entsprechend beurteilen lässt, gewisse Gebiete in den Fokus rückt oder auch ausschließen lässt.

Vor dem Erwerb sollten einige Kriterien wie die Sonneneinstrahlung oder mögliche Bewegungen des Baugrunds (Hat die Zufahrtsstraße Risse?) geprüft werden. Ebenso ist die genehmigte Nutzungsart zu ermitteln, sofern das Grundstück nicht in einem reinen Wohngebiet liegt. Auch spielt bei der Mischnutzung die Umgebung eine wichtige Rolle: Gibt es eventuell Lärm- oder Geruchsbelästigungen, die sich später als sehr störend herauskristallisieren können? Sieht der Bebauungsplan Einschränkungen vor, die den Bau des Traumhauses beeinträchtigen?

Ist das Grundstück bereits erschlossen? Ist dies nicht der Fall, empfiehlt sich eine Untersuchung des Baugrunds auf Altlasten, zudem sind zusätzliche Kosten für die Erschließung einzuplanen, die sich schnell im Bereich von 5 und 15 % der Hausbaukosten bewegen.

Von der Grundstücksfindung bis zum Eigenheim ist es ein weiter Weg. Besonders wichtig ist es deshalb auch, dass das Bauland bereits erschlossen ist. Foto: Fotolia ©schulzfoto (#127918833)

Gedanken zur Finanzierung

Nicht jede finanzielle Lage erlaubt den Hausbau. Im Eigenheim entfallen zwar die monatlichen Mietkosten, doch kann immer mal etwas kaputt sein – Rücklagen für die Instandhaltung sind ein Muss, auch sind die Nebenkosten im Eigenheim höher als in der Mietwohnung. Vor dem Abschluss eines Baukredits sollten dann mehrere Banken konsultiert werden, um die Angebote vergleichen zu können. Dabei besonders wichtig: Das Bankgespräch.

Der Baukredit, den die Bank für den Hausbau zur Verfügung stellt, ist zweckgebunden. Entsprechend stellt der Berater spezifische Fragen zum zukünftigen Heim bzw. der dafür vorgesehenen Finanzierung. Fragen sind beispielsweise:

  • Höhe des Eigenkapitals (in der Regel fordern Banken 20-30 % – je mehr die Bauherren einbringen, desto günstiger ist der Kredit).
  • Welchen Anteil an Eigenleistung können Sie einbringen? Schätzen Sie dabei Ihre eigenen handwerklichen Kompetenzen und die zeitlichen Kapazitäten realistisch ein.
  • Wie hoch dürfen die monatlichen Raten zur Tilgung des Kredites sein?
  • Zu welchem Zeitpunkt benötigen Sie das Geld?
  • Welche Laufzeit ist für den Kredit angedacht?
  • Besteht die Möglichkeit zu Sondertilgungen? Achten Sie hier bei der Bank darauf, dass diese ohne zusätzliche Kosten für Sie möglich sind.
  • Wie sieht die Schufa-Auskunft aus?
  • Verfügen Sie über ein geregeltes Einkommen? Was tun Sie, wenn das Einkommen plötzlich entfällt? Hier empfiehlt sich für den Fall der Arbeitslosigkeit der Abschluss einer Restschuldversicherung.
  • Eigenleistung gilt als Eigenkapital

Jede Eigenleistung, die seitens der Bauherren in den Neubau einfließt, stellt einen Teil des Eigenkapitals dar, durch den sich die Bausumme verringert. Aber Vorsicht: Die Anerkennung der Leistung ist unbedingt abzusichern. Umgekehrt sollten Bauherren sich auch sicher sein, die angegebenen Leistungen auch wirklich zu übernehmen, damit die Kosten am Ende nicht explodieren, wenn einzelne Gewerke doch fremd vergeben werden. Zu bedenken ist dabei stets, dass auch überdurchschnittlich begabte Freizeit-Handwerker mit dem Faktor 1,5 für die aufgebrachte Zeit eines Profis benötigen, normal begabte brauchen sogar die doppelte Zeit eines Fachmanns. Da auch beim Hausbau Zeit Geld ist, ist nicht jede Eigenleistung mit einer Einsparung gleichzusetzen. Meistens ist es sinnvoll, wenigstens den Rohbau von Profis erstellen zu lassen.

Vorsicht bei dem Zeitplan: Stichwort Bereitstellungszinsen

Bevor der Kredit dann in Anspruch genommen wird, sollte dringend der Zeitplan stehen. Denn wenn das bereitgestellte Geld nicht der Planung entsprechend benötigt wird, fallen für die Bereitstellung des Kredites dennoch die sogenannten Bereitstellungszinsen an – so lange, bis das Darlehen vollständig in Anspruch genommen ist. Die Höhe dabei liegt in der Regel bei etwa 3 % jährlich (0,25 % monatlich) und fällt nach einem bereitstellungsfreien Zeitraum von 6 und 12 Monaten an. Damit gleicht ein Kreditgeber ausbleibende Zinszahlungen für den zugesicherten Nettodarlehensbetrag aus.

Hier lohnt es sich zu verhandeln: Sowohl die Länge der kostenfreien Bereitstellungszeit als auch die Höhe der Bereitstellungszinsen variieren. Sie ist immer abhängig von der Höhe des Darlehens, sodass ein Vergleich zweier Banken anhand einer gleichen Kreditsumme erfolgen muss. Da die Bereitstellungszinsen schnell mehrere Tausend Euro betragen können, lohnt sich das Feilschen um die Höhe der Zinsen in jedem Fall. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass das volle Darlehen auf Dauer nicht benötigt wird, lässt sich die Kreditsumme jedoch auch herabsetzen, damit die Zinsen nicht dauerhaft anfallen.

Das Baukonzept

Wege zum Traumhaus gibt es mehrere: Das klassische Haus, bei dem Stein auf Stein gesetzt wird, ist nur eine Möglichkeit – und dabei die teuerste. Weitaus günstiger geht es mit Fertighäusern, die es in unterschiedlichen Ausbauvarianten auf dem Markt gibt:

Selbstbauhäuser: Wie der Name schon sagt: Sie erhalten die Einzelteile und werden beim Zusammenbau durch Fachleute betreut.

Mitbauhäuser: Sie stellen eine Kooperation zwischen Ihrer Eigenleistung und Fachleuten dar. Dabei entscheiden Sie selbst, welche Gewerke Sie selbst übernehmen und was Sie besser dem Fachmann überlassen. Entsprechend variiert hier natürlich der Preis.

Ausbauhäuser: Die Fachfirma liefert den Rohbau – Sie kümmern sich um den Rest. Die notwendigen Materialien für den Innenausbau erhalten Sie dabei von der Fachfirma, die sich abschließend auch um die Abnahme kümmert.

Fix-und-Fertig-Häuser: Das ist der konventionelle Weg: Sie überlassen dem Architekten die Planung und den Fachfirmen den Bau Ihres Hauses. Dabei haben Sie die Wahl zwischen einer Leichtbau- und Massivbauweise, ansonsten brauchen Sie sich um nichts kümmern.

Verträge prüfen

Entscheiden sich Häuslebauer dafür, den Hausbau einem Generalunternehmer zu überlassen, sollten alle Verträge sorgfältig geprüft werden. Die Rücksprache mit einem Fachmann kann hier hilfreich sein und später viel Ärger vermeiden. Manche Firmen verzichten bewusst darauf, einige Leistungen zu erwähnen oder formulieren Klauseln so unpräzise, dass es am Ende Unklarheiten und Ärger über gewisse Bestandteile geben kann. Deswegen ist es auch sinnvoll, vorab Informationen über das Unternehmen einzuholen. Wie lange gibt es die Firma? Wie sind Erfahrungswerte?

Unabdingbare Bestandteile des schriftlichen (!) Vertrages sollten stets sein:

  • Eine genaue Leistungsbeschreibung – je detaillierter, desto besser.
  • Vereinbarung eines Festpreises bis zur erfolgreichen Abnahme
  • Vereinbarung von Teilzahlungen nach tatsächlichem Baufortschritt ohne Mängel
  • Exakte Terminierung des Bauablaufs inklusive der Formulierung von Vertragsstrafen
  • Sicherheiten für den Insolvenzfall (Fertigstellungsgarantie oder Gewährleistungsbürgschaft)
  • Verjährungsfristen beachten: Die VOB sieht vier Jahre vor, das BGB fünf Jahre. Sind Sie bei den Fristen unsicher, lassen Sie den Vertrag durch einen Anwalt oder die Verbraucherzentrale prüfen.

Um auch nach der Fertigstellung Ärger zu vermeiden, ist eine förmliche Endabnahme Pflicht, unbedingt unter Hinzuziehung eines Fachmanns. Erst wenn diese erfolgreich beendet ist, ist die Schlussrate fällig.

Plan erstellen

Der Bau eines Eigenheims bietet die einmalige Chance, den Wohnraum komplett nach den eigenen Bedürfnissen zu gestalten. Dort, wo die Mietwohnung hier und da Kompromisse bei der Raumaufteilung, einem zu kleinen Badezimmer oder dem fehlenden Stellplatz für die Spülmaschine bietet, können jetzt im Vorfeld der Planung alle Wünsche aufgenommen werden. Soll das Haus Energie aus regenerativen Mitteln beziehen? Der individuellen Gestaltung sind dabei insbesondere dann keine Grenzen gesetzt, wenn es kein standardisiertes Fertighaus wird, sondern das Traumhaus mit einem Architekten zusammen geplant wird.

Grenzen gesetzt sind der Umsetzung leider nur beim finanziellen Spielraum: Der Swimmingpool im Garten ist unter Umständen nicht mehr möglich, die Doppelgarage scheitert möglicherweise an der Grundstücksgröße. Eventuell zu berücksichtigen sind auch Lärmschutzmaßnahmen oder besondere Planungserfordernisse aufgrund des Baugrunds.

Viele ambitionierte Bauherren machen den Fehler, ein Haus selbst planen zu wollen. Es gehört jedoch zwingend zum Hausbau dazu, einen Architekten zu beauftragen. Das dient vor allem dem Schutz der späteren Bewohner: Damit steht ein Fachmann zur Seite, der auf Fehler aufmerksam macht, den Bauablauf organisiert und kontrolliert und permanent die Kosten im Blick hat. Die professionelle Abwicklung von Ausschreibungen der Bauleistungen durch den Architekten spart bereits so viele Kosten, dass die Sorgen um einen zusätzlichen Kostenfaktor zur Seite geschoben werden sollten.

Kosten berechnen

Die Planungsunterlagen bilden schließlich die Basis für die Kostenermittlung. Neben den reinen Baukosten schlagen weitere Faktoren zu Buche:

  • Grundstückskosten inklusive der Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Kosten für das Grundbuchamt (bis zu 3,5 % des Erwerbspreises)
  • Kosten für die Erschließung des Grundstücks
  • Außenanlagen
  • Baunebenkosten für den Architekten, Statiker, Vermesser sowie für die Baugenehmigung, die Sie bei der Stadt beantragen
Mit dem Architekten an der Seite können die Vorstellungen in die Realität übertragen werden – so entstehen auch die Baupläne zur Einreichung beim Bauamt. Foto: Fotolia ©Rawpixel.com (#102383859)

Antrag stellen

Nach Erwerb des Grundstücks, Klärung der Finanzierung und Erstellung der ersten Planung (diese wird nach Erteilung der Baugenehmigung detaillierter fortgesetzt), muss die zuständige Behörde die Baugenehmigung erteilen. Dazu stellen der Architekt oder Generalunternehmer alle notwendigen Unterlagen zusammen, die beim Amt eingereicht werden. Dieses prüft alle Papiere auf ihre Rechtmäßigkeit – z. B. ob der Bebauungsplan berücksichtigt ist und Abstandsmaße zu den Nachbarn eingehalten werden – und erteilt anschließend eine Freigabe, den berühmten „roten Punkt“. Erst wenn dieser vorliegt, dürfen die Baumaßnahmen auch wirklich beginnen.

Aufträge ausschreiben

Je nach Baukonzept kümmern sich der Architekt, der Unternehmer oder die Eigentümer selbst um die Ausschreibung der einzelnen Gewerke – Letzteres ist nicht zu empfehlen, da nur ein Profi die erforderlichen Leistungen so konkret benennen kann, dass ein verbindliches Angebot dabei rauskommt. Es ist ratsam, zu jedem Gewerk etwa drei Angebote unterschiedlicher Anbieter einzuholen, um den Günstigsten auswählen zu können.

Versicherungen abschließen

Im schlimmsten Fall führt ein Kurzschluss in der Elektrik dazu, dass das Eigenheim in Rauch aufgeht, bevor es fertiggestellt ist. Hier greift keine Hausratsversicherung, das bisher investierte Geld ist futsch. Damit solche ein Schadensfall nicht zum finanziellen Fiasko wird, sollten bereits während der Rohbauphase einige wichtige Versicherungen bestehen. Dazu gehören:

  • Feuer-Rohbauversicherung
  • Baufertigstellungsversicherung
  • Bauleistungsversicherung
  • Bauherren-Haftpflichtversicherung
  • Versicherung für Bauhelfer / Bau-Berufsgenossenschaft

Nach der Fertigstellung werden diese durch eine Wohngebäudeversicherung und Hausratsversicherung sowie eventuell weitere erforderliche Versicherungen ersetzt.

Baustelle vorbereiten

Vor allem bei den Gründungsarbeiten – Erdbau, Erstellen eines Schnurgerüstes – schadet es nicht, einen Fachmann zu konsultieren. Schließlich geht es um das Fundament, das stabil sein soll. Auch auf eine ausreichende Sicherung der Baustelle ist zu achten. Der Baubeginn ist der Baubehörde zu melden.

Auch bei Fertighäusern muss das Fundament stabil betoniert oder gemauert werden. Foto: Fotolia ©Gina Sanders (#73359441)

Der Bau: Die einzelnen Schritte

  • Fundament: Als erstes müssen Gräben für das Fundament und Entwässerung ausgehoben werden, die Bodenplatte wird betoniert.
  • Häufig wird mindestens die Außenwand des Kellers betoniert, damit später kein Wasser eindringen kann. Anschließend folgt das Mauern der Innenwände des Kellers.
  • Auf die Wände kommt die erste Decke. Hier stellt sich die Frage: Fertigdecke oder Deckenelemente? Das kommt auf die Eigenleistung und die gewünschte Kostenersparnis an.
  • Bevor es weiter in die Höhe geht, müssen die Kellerwände nach Außen gegen Feuchtigkeit und Kälte isoliert werden.
  • Beim weiteren Bauen nicht zu vergessen ist der Schornstein – schließlich muss die Abluft aus der Heizanlage nach außen dringen können. Für den Schornstein gibt es spezielle Mantelsteine, Keramikinnenrohre und erforderliche Formstücke. Vorsicht beim richtigen Querschnitt, damit der Schornstein später auch ausreichend „zieht“.
  • Stehen alle Geschosse, geht es an den Dachstuhl. Egal, wie der Bausatz für das Haus aussieht: Hier ist keine Eigenleistung möglich, die Statik muss stimmen. Und das kann der Zimmermann am besten.
  • Auf die Dachkonstruktion kommen Lattung und Unterspannbahnen als Unterbau für die Dacheindeckung. Auch hier bedarf es der Überwachung durch einen Profi, um Verankerung, Entlüftung, Abdichtung und Anschlüsse im richtigen Umfang zu berücksichtigen. Abschließend folgt das Anbringen der Dachrinne.
  • Steht der Rohbau und ist das Dach dicht, geht es an den Einbau von Fenstern. Hier ist auf Modelle zu achten, die aktuelle Anforderungen an den Wärmeschutz erfüllen.
  • Bereits bei der Planung und im Rohbau berücksichtigt haben Sie gegebenenfalls Aussparungen für Rollladenkästen. Diese werden im Anschluss an die Fenster montiert, zusammen mit den Fensterbänken.
  • Damit Sie später nur wenig heizen müssen und es nicht zieht, folgt die Wärmedämmung. Hier empfiehlt sich eine Beratung durch den Profi – die Vielzahl angebotener Materialien ist enorm, die Preisspanne ebenfalls.
  • Als Nächstes geht es an das Verlegen der Wasser- und Abwasserrohre. Diese können Sie gegebenenfalls selbst verlegen, die Abnahme von Funktion und Dichtigkeit übernimmt jedoch der Profi. Im Anschluss daran bauen Sie die Sanitäreinrichtungen ein.
  • Eine Wärmebedarfsrechnung, aus der die benötigte Dimensionierung hervorgeht, hilft bei der Wahl der passenden Heizung. Einige Systeme sind für den Selbsteinbau geeignet.
  • Bei der Elektroinstallation hilft der Fachmann. Während geübte Häuslebauer Schlitze und Öffnungen für die Steckdosen selbst setzen können, ist für das Verlegen der Leitungen ein Profi heranzuziehen.
  • Haben Sie für die Innenwände den Leichtbau gewählt, verschließen Sie die offenen Wände jetzt mit OSB- oder Rigipsplatten.
  • Liegen die Leitungen, kann verputzt werden. Das mag zu Beginn etwas anstrengend sein – mit etwas Übung geht es leicht von der Hand.
  • Wenn alle Wände stehen, folgt der Boden. Achten Sie auf eine gute Trittschalldämmung, die erheblich zu einem angenehmen Wohnkomfort beiträgt und gleichzeitig vor nach oben kriechender Kälte schützt.
  • Auch Böden und Fliesen lassen sich selbst verlegen. Tipp: Im Keller üben, dann liegt der Wohnzimmerboden anschließend perfekt.
  • Mit dem Einbau der Innentüren sowie der Haustür sind die Arbeiten dann auch weitgehend abgeschlossen. Mit den Malerarbeiten folgt dann der letzte Feinschliff.
  • Ist innen alles fertig, fehlt nur noch die Visitenkarte: Das Haus muss von außen noch verputzt werden, eventuell bedarf es abschließend der Gartengestaltung.
  • Qualitätskontrolle

Vorsicht: Auch wenn vieles in gekonnter Eigenleistung erledigt wird, schadet eine Überwachung durch den Profi nicht, um spätere Schäden und jede Menge Ärger zu vermeiden. Auch bedürfen einige Gewerke einer Abnahme, damit im Schadensfall die Versicherung einspringt.

Doch sollte es nicht bei der Endabnahme bleiben. Führen Firmen die Bauarbeiten aus, lohnt sich eine ständige Qualitätskontrolle der geleisteten Arbeiten. So können gegebenenfalls zeitnah Nachbesserungen veranlasst werden. Spätestens vor dem Begleichen einer Rechnung sollte eine Kontrolle der geleisteten Arbeit erfolgen, die Motivation zur Nacharbeitung ist ungleich höher, wenn die ausstehende Summe noch nicht beglichen wurde. Zur schriftlichen Fixierung empfiehlt sich ein detailliertes Bautagebuch. Auch sollten Lieferscheine, Rechnungen und andere Belege aufbewahrt werden. Das gibt zusätzlich einen Überblick über den Kostenrahmen.

Material für den Innenausbau

Für den Innenausbau ist es dann essentiell, rechtzeitig an die Beschaffung der nötigen Materialien zu denken. Sowohl die Auswahl der passenden Bodenbeläge, Armaturen und Küchenschränke, als auch die Lieferung nach der Bestellung kosten Zeit. Diese in ausreichendem Maß einzuplanen, verhindert Wartezeiten und Verzögerungen. Auch wenn diese durch die ausführenden Firmen bestellt werden, muss sichergestellt sein, dass die Auswahl frühzeitig steht.

Während der verschiedenen Bauphasen sollten immer wieder Zwischenabnahmen vereinbart werden – so können starke Verzögerungen oder auch Rückbauten verhindert werden. Foto: Fotolia ©Robert Kneschke (#133904267)


Nach dem Einzug

Wie bereits der Baubeginn muss auch das Ende der Bauarbeiten bei der Baubehörde gemeldet werden. Abschließend steht dann noch eine Bauabnahme bevor; zudem muss das Grundstück für die Eintragung im Katasteramt ordentlich vermessen werden.

Bauanleitungen im Internet

Es gibt inzwischen unzählige Bauanleitungen als PDF oder in Form von Videos im Internet. Angefangen bei der Montage von Fenstern und Türen, dem Verlegen von Laminat über das Verputzen der Wände bis hin zum Bau des kompletten Hauses in Eigenregie. Neben der eigentlichen Bauanleitung ist in der Regel eine Liste angefügt, welche Materialien und Werkzeuge zur Umsetzung notwendig sind. Dabei ist der Bau eines ganzen Hauses sicherlich nur einigen wenigen Profis zu empfehlen, alle anderen durchschnittlich begabten Heimwerker sollten sich zumindest in Teilen auf einen Experten verlassen. Und doch: Einige Arbeiten lassen sich auch ohne Profikenntnisse mit etwas handwerklichem Geschick – und etwas Zeit – allein bewerkstelligen und helfen dabei, die Baukosten zu senken.

Dennoch: Der Rückgriff auf Experten empfiehlt sich in vielen Fällen. Diese können mit ihrer Erfahrung Fehler verhindern, die sonst vielleicht das Projekt Hausbau verzögern und damit einen ohnehin schon langen Prozess noch in die Länge ziehen. Aber trotz der Langwierigkeit, der Kosten und der Nerven die darein investiert werden, lohnt sich am Ende die Erfüllung des Traums vom Eigenheim.

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