Stadtleben und Kids in Berlin

Bezahlbarer Wohnraum wird knapp in Berlin

Jeder vierte Berliner fürchtet, aus finanziellen Zwängen umziehen zu müssen. Aber vor allem in der Innenstadt wird bezahlbarer Wohnraum immer knapper. Egal, ob man eine Wohnung mietet oder sie kaufen will. Das hat nun auch die Politik erkannt. Denn längst hat die Angst vor steigenden Wohnkosten auch die Mittelschicht erreicht.

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Foto: Harry Schnittger

Noch genügen die 85 Quadratmeter, die Stefan Pückler (Name von der Redaktion geändert) mit seiner Frau und dem vierjährigen Sohn in Pankow bewohnt. Drei Zimmer, 620 Euro warm. Aber ein zweites Kind ist unterwegs, in ein paar Jahren wird es eng werden. Der 44-jährige Werbetexter sieht sich nun nach Baugruppen um, für eigene vier Wände, mit vier Zimmern, wenngleich widerstrebend: „Eigentlich ist mir der Gedanke zuwider, dass ich 20 Jahre alles Geld in die Kredittilgung der Wohnung stecken soll. Ich habe schon Angst, dass dann nicht mehr viel für die Kinder bleibt.“ Henriette Schneider (Name geändert), freiberufliche Designerin, lebt in Mitte, beste Lage, drei Zimmer. Die dreijährige Tochter geht in eine Kita in der Nähe. Schneider und ihr Mann, ein Architekt, haben einen Staffelmietvertrag, der 2013 ausläuft. Was dann? Eine Freundin, die schon seit Längerem eine Wohnung zum Kauf sucht, werde regelmäßig von Interessenten überboten, die noch 20.000 Euro auf den Preis drauflegen. Bei solchen Geschichten, sagt Schneider, 41, befalle sie dann doch Panik, „ob ich mir das Innenstadtleben in Zukunft noch leisten kann“.

Zwei Beispiele, keine Einzelfälle. Berlins Wohnungsmarkt zieht kräftig an. „Bei jedem fünften Berliner haben sich die Mietkosten in den letzten zwei Jahren merklich erhöht“, schreibt die Gesellschaft für Konsumforschung in ihrem Verbrauchermonitor 2011. Darin steht auch, dass jeder vierte Einwohner fürchtet, aus finanziellen Gründen umziehen zu müssen. Die Wohnkosten sind das Stadtgespräch. Die Furcht vor Verdrängung hat die Mittelschicht erfasst. Dabei klingen die nackten Zahlen erst mal unspektakulär. Nach dem Mietspiegel haben wir in Berlin für frei finanzierte Wohnungen einen Durchschnitt von 5,21 Euro pro Quadratmeter nettokalt“, sagt Reiner Wild, der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Aber er schränkt gleich ein: „Wenn Sie sich darauf am Kollwitzplatz berufen wollen, dürften Sie ausgelacht werden.“ In den Jahren 2009 und 2010 seien die Mieten um jeweils vier Prozent gestiegen. Auch das hört sich wenig an, ist aber nur ein Durchschnittswert. Der erfasst zum Beispiel viele Bestandsmietverhältnisse, die kaum noch zu erhöhen sind, weil der Preis schon über acht Euro pro Quadratmeter liegt.

Bei den Mietsteigerungen gibt es Grenzen. Sie müssen sich am Mietspiegel orientieren und dürfen 20 Prozent in drei Jahren nicht überschreiten. Bei Neuvermietungen allerdings – und die werden im Mietspiegel nur bedingt erfasst – ist alles erlaubt. Der Effekt: Die Neuabschlüsse treiben die Preise im Kiez in die Höhe, der Mietspiegel schaukelt hinterher.Die Gründe? Ganz einfach: Berlin ist beliebt. Im vergangenen Jahr hat die Stadt laut Landesamt für Statistik einen Zuwachs von 41?000 Menschen verzeichnet. Nach Schätzungen seien das bis zu 20?000 neue Haushalte, die auf den Markt drängten, sagt Wild.

Dazu kommt eine seit Jahren steigende Zahl von Singlehaushalten. Bei Familien sei dagegen „eine deutliche Einschränkung beim Wohnflächenkonsum zu beobachten“. Wild resümiert nüchtern: „Ein Zimmer pro Kind – das lässt sich für die meisten nicht mehr realisieren.“ Gerade Neukölln, Kreuzberg oder Lichtenberg verzeichneten die höchsten Steigerungsraten. Kreuzberg habe „mittlerweile das Niveau von Steglitz-Zehlendorf erreicht“, sagt Wild. Das merkt auch Carolin Schlüter (Name geändert). Sie wohnt seit 26 Jahren in der Zossener Straße in Kreuzberg und zahlt 490 Euro kalt für eine 80 Quadratmeter große Dreiraumwohnung. Die 52-Jährige hat eine behinderte Tochter, die im Heim lebt, aber – sooft es geht – bei ihr wohnt. Auch der Sohn kommt regelmäßig zu Besuch. Inzwischen ist die Wohnung schon zum zweiten Mal verkauft worden, beim ersten Mal hat ihr Anwalt die Frist verpasst, sich auf den Kündigungsschutz zu berufen. So landete Schlüters Fall vor Gericht. Eigenbedarfsklage steht gegen Härtefallklausel. Vermutlich wird der neue Besitzer, ein Münchner, am Ende eine Abfindung in Höhe von rund 5?000 Euro zahlen. „Das Geld ist mir egal“, empört sich jedoch Schlüter. „Mir liegt die Wohnung am Herzen!“

Die studierte Künstlerin bezieht Hartz IV, demnach darf ihre Bleibe eigentlich nicht mehr als 456 Euro warm kosten – momentan zahlt sie die Differenz aus eigener Tasche. Aber selbst Wohnungen mit mehr als einem Zimmer, die für Menschen mit Wohnberechtigungsschein wie sie ausgeschrieben sind, liegen in Kreuzberg deutlich über diesem Satz. Kürzlich hat Schlüter tatsächlich eine bezahlbare Bleibe am Paul-Lincke-Ufer entdeckt. Aber da verlangte die Vormieterin 7?000 Euro Abstand für ihre Möbel und versuchte, die Interessenten hochzutreiben. Schlüter kann es kaum fassen: „Jetzt makeln schon die Mieter.“ Bei der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung redet Daniela Augenstein, die Pressesprecherin von Senator Michael Müller, von einer „gesunden sozialen Mischung“, die für die Kieze angestrebt werde. Denn jetzt soll ein Mietenbündnis helfen, die Preisexplosion zu dämpfen. Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften verfügen über 270?000 Wohnungen, durch Zukauf und Neubau sollen in dieser Legislaturperiode 30?000 dazukommen – insgesamt hält die Stadt damit dann etwa 15 Prozent des Gesamtmarktes. Die Hälfte all dieser Wohnungen soll im Innenstadtbereich für WBS-Besitzer reserviert bleiben. Noch 2004 hatte Berlin 65?000 Wohnungen der städtischen GSW an einen Investmentfonds verscherbelt.

Nun verpflichten sich die städtischen Gesellschaften unter anderem, die Mieten in vier Jahren nur um 15 Prozent zu erhöhen, statt in drei Jahren um 20 Prozent. Bei Neuvertrags­abschlüssen sollen Geringverdiener nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens zahlen müssen. Was aber, wie der Mieterverein ausgerechnet hat, bei einem Jahreseinkommen von 12?000 Euro immer noch einen Quadratmeter-preis von 6,60 Euro bedeuten würde. „Das Bündnis“, schließt Reiner Wild vom Mieterverein, „ist aus unserer Sicht eine Luftnummer.“ Wirklich wirksam wäre eine Kappungs­grenze bei Neuvermietungen auf dem freien Markt, was der Berliner Senat per Bundesratsinitiative auch erreichen will. Außerdem eine Regelung mit dem schönen Namen „Zweckentfremdungsverbotsverordnung“. Die gabs vor zehn Jahren schon mal, sie wurde per Gerichtsentscheid gekippt. Eine entsprechende Gesetzesinitiative hat Müllers Ressort jetzt wieder auf den Weg gebracht. Eigentümerverbände haben bereits Protest angekündigt. Die Verordnung würde unter anderem spekulativen Leerstand verbieten. Das könnte aber auch nichts mehr daran ändern, dass in der Berliner Innenstadt je nach Schätzung zwischen 8?000 und 12?000 Gäste- und Ferienwohnungen existieren. Die Touristen freuts, die Berliner weit weniger…

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Foto: Harry Schnittger

Wobei man nicht übersehen darf: In den meisten westdeutschen Großstädten siehts schlimmer aus. Hamburg, Köln, Frankfurt, von München ganz zu schweigen – überall ist es teurer als in der Hauptstadt. Bloß lebte man hier jahrelang im Mieten-Eldorado. Und die Einkommen sind längst nicht so rasant gestiegen wie die Mieten. Wo es noch bezahlbaren Wohnraum gibt? Schwer zu sagen. Klar sind die Mieten in Marzahn erschwinglicher als in Charlottenburg. Im Vergleich: hier teils unter fünf, dort bis über zehn Euro. Aber tatsächlich müsste man die Bezirke Straße für Straße betrachten. Rund ums Hallesche Tor in Kreuzberg sind die Mieten günstiger als an der Bergmannstraße. Und wer in Lichtenrade an einer Ausfallstraße nach Brandenburg mietet, muss keine zwölf Euro nettokalt berappen wie vielerorts in Mitte.

Carolin Schlüter hat auch mal überlegt, in den Wedding auszuweichen. Aber von einer Freundin weiß sie, dass auch dort energetische Sanierung und Modernisierung umgreifen. Was nicht nur bedeutet, im Zweifel auf einer Baustelle zu leben. Die Kosten können zu elf Prozent auf die Miete geschlagen werden. Oft ein Mittel, unliebsame Mieter loszuwerden. Wer dem entgehen will, muss kaufen oder selbst bauen. Werbetexter Stefan Pückler aus Pankow zum Beispiel kann allerdings überhaupt nur über Eigentum nachdenken, weil seine Eltern aus Rheinland-Pfalz 100?000 Euro dazuschießen. Dafür fragt ihn der Vater nun dauernd, wann es endlich was wird mit dem Kauf. „Noch haben wir keine passende Baugruppe aufgetan“, sagt Pückler sichtlich genervt. Er würde zu gern in Pankow bleiben. Anderswo hätte er vielleicht mehr Glück. Die Netzwerkagentur GenerationenWohnen, die im Auftrag der Stadtentwicklungsverwaltung tätig ist, hat im Moment Kontakt zu etwa 150 Baugemeinschaften in Berlin. Die bereiten in verschiedenen Planungsstadien Projekte mit insgesamt 3?000 Wohnungen vor. Seit 2008 hat sich die Zahl der Baugruppen verdoppelt.

Am unteren Ende der Simplonstraße in Friedrichshain zum Beispiel, nahe Ostkreuz, haben vier Baugemeinschaften einen ganzen Block errichtet. Acht Häuser im Karree auf einer ehemaligen Brache. Mit Tiefgarage und grünem Innenhof. Nur das Eckgebäude stand schon, das war mal ein besetztes Haus. Berliner Wandel: von der Besetzer- zur Besitzerstadt. Mitglieder des Netzwerks Berliner Baugruppen Architekten (NBBA), unter ihnen Margarete Stephan, haben das Grundstück 2008 entdeckt. Der Quadratmeter kostet im Mittel 2?150 Euro. „In Hamburg“, sagt Stephan, „wären 3?500 bis 4?000 Euro für einen vergleichbaren Standort nicht ungewöhnlich.“ Was sie aber auch in Berlin merkt: „Der Markt wird so heiß, dass es für Baugemeinschaften immer schwieriger wird, überhaupt Grundstücke zu erwerben.“ Stephan führt um die Gebäude herum. An der Fassade zur Matkowskystraße sind schon die ersten Farbbeutel zerplatzt. Aus Berufs­erfahrung wisse sie mittlerweile, dass Baugruppen eine Provokation darstellen mit ihrer „gelebten glücklichen Öko-Bürgerlichkeit“, wie die Architektin ironisch zuspitzt.
Vor der Tür von Ziegert Bank- und Immobilienconsulting in Charlottenburg sind auch schon mal die Gentrifizierungs-Gegner zur Demo aufmarschiert. Ziegert hat nämlich für Taekker gemakelt, den dänischen Immobilien-Investor, der vor allem in Kreuzberg massenhaft Mietwohnungen als Eigentum verkauft hat.

Mittlerweile sei dieses sogenannte Aufteilungsgeschäft für Ziegert aber weniger attraktiv. „Der Trend geht zum Neubau“, sagt Pressesprecher Andrй Schlüter. „Bauen lohnt sich wieder.“ Zwar ist die Eigentumsquote in Berlin mit knapp unter 15 Prozent immer noch gering. Aber in der Tendenz steigend. Als Berater von Investoren aus aller Welt weiß Ziegert, wo es boomt. An der Spitze der Bezirke: Treptow, ein Überraschungssieger. Dort sind die Preise für Eigentum seit dem zweiten Quartal 2011 um 60 Prozent gestiegen, auf 2?400 Euro pro Quadratmeter. Was, wie Schlüter erklärt, am starken Anstieg der Neubautätigkeit dort liegt. Die Preise für Eigentum steigen noch schneller als die Mieten.

„Eigentumswohnungen waren in der Vergangenheit dem oberen Drittel der Einkommenspyramide vorbehalten“, so der Ziegert-Sprecher. Seit 2011, mit den steigenden Mieten, sei eine Tendenz Richtung Mitte zu beobachten. Die Käufer würden aber nicht nur bürgerlicher, sondern auch jünger. Beim MyBerlin genannten Wohnungsprojekt mit fünf Häusern in Prenzlauer Berg und Friedrichshain beispielsweise liege der Verkaufsstand bei 70 Prozent, ein Fünftel der Käufer ist jünger als 35, ein weiteres Fünftel unter 40 Jahre alt. Baut sich nun Berlin eine Immobilienblase auf? Nein. Jedenfalls, wenn man dem Institut der deutschen Wirtschaft glaubt, das fünf deutsche Großstädte unter die Lupe genommen hat. „Keine Zeichen einer spekulativen Blase erkennbar“, heißt es in der Studie von 2012.

Also gibts in der Innenstadt noch günstigen Wohnraum zu kaufen? Schlüter nennt Tempelhof. Der sanierte Altbau sei dort für um die 2?000 Euro pro Quadratmeter zu haben. Neubautätigkeit: bislang gering. Allerdings sind auch in Tempelhof die Preise bereits um mehr als 40 Prozent gestiegen. Das Viertel ist im Aufwind wegen des nahen Tempelhofer Feldes. Unversehens stößt Geschäftsführer Nikolaus Ziegert zu dem Gespräch dazu. Was erwartet er für die Zukunft? „Sicher haben wir derzeit einen psychologisch schwierigen Sprung in den Preisen zu verdauen“, sagt er. „Aber wir befinden uns auf einem Niveau, von dem aus es nicht beliebig höher geht. Wir werden auch wieder an Grenzen stoßen.“ Nur noch nicht so bald. Derweil ist Carolin Schlüter noch immer auf der Suche nach einer Wohnung, in der sie auch ihre Kinder beherbergen kann. Henriette Schneider hört sich allsonntäglich von ihren Eltern und Schwiegereltern an, dass die Inflation vor der Tür stehe und nur Immobilien sicher seien. Und Stefan Pückler verliert bei seiner Suche nach einer Baugemeinschaft die Geduld: „Das sollte jetzt langsam mal klappen“, stöhnt er. „Ich muss ja noch lange genug arbeiten können, um den Kredit abzubezahlen.“

*Namen von der Redaktion geändert

Text: Patrick Wildermann

 

Mehr dazu:

Der Architekt Christian Schöningh, der sich mit Wohngenossenschaftsmodellen beschäftigt und zur Initiative Stadt Neudenken gehört, über Liegenschaftslyrik vom Finanzsenator und einen Weg zu günstigeren Mieten.

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