Stadtleben und Kids in Berlin

Sind Wohnungsbaugenossenschaften eine Alternative?

In der Debatte um explodierende Mieten gelten Wohnungsbaugenossenschaften als die preiswerte und sichere Alternative. Ihre steigende Beliebtheit hat aber auch Schattenseiten

Tempelhof_1892_Tina-Merkau-(1Die Genossen haben in Berlin gerade großen Zulauf, es ist kaum zu fassen. Ziemlich viele Menschen wollen rein, sie rennen ihnen regelrecht die Bude ein. Mancherorts werden Aspiranten sogar schon abgewiesen. Tut uns leid, alles dicht. Später vielleicht. Nein, diese Menschen stehen nicht vor den Türen der SPD-Genossen. Sicher nicht. So bombig ist die Bundestagswahl für Berlins Sozialdemokraten nicht gelaufen. Da boomt wenig. Ganz anders bei Wohnungsbaugenossenschaften. Da sitzen die Genossen mit Zugkraft. Wo die Mieten überschaubar sind und mit durchschnittlich 4,86 Euro kalt pro Quadratmeter deutlich unter dem berlinweiten Mietspiegel von 5,54 Euro liegen. Man muss aber eben erst mal in die Genossenschaften reinkommen.

Da sitzt zum Beispiel Klaus Sonderfeld, Vorstand der kleineren Bewohnergenossenschaft FriedrichsHeim, die 565 Gründerzeit-, 50er-Jahre- und Plattenbau-Wohnungen im bei Immobilienentwicklern derzeit überaus beliebten Bezirk Friedrichshain verwaltet, in seinem kleinen Büro im modernen Anbau der Auferstehungskirche nahe des Alex und sagt, dass seit zwei Jahren die Masse der Interessenten die kleine Verwaltung geradezu überrenne und man das Problem, dass viele Leute in die Innenstadt ziehen wollen, schon aus dem sehr einleuchtenden Grund nicht so einfach lösen könne, „weil wir uns keine Wohnungen backen können“. Ein paar Fahrradminuten weiter nordwestlich davon blickt Barbara König von der Wohnungsbaugenossenschaft Bremer Höhe inmitten eines ausladend großzügigen Innenhofs aus rotem Klinkerstein an der Schönhauser Allee auf zwei üppig gewächsdekorierte Balkone im ersten Stock, bei denen man sich des Eindrucks nicht erwehren kann, da würden zwei Mietparteien gerade um den genialsten grünen Daumen im Areal konkurrieren, und zuckt die Schultern: „Wir werden mit Anfragen überrannt, aber damit muss man halt leben.“

Eine Genossenschaft, die aus der alternativen Szene stammt, bittet sogar eindringlich darum, in diesem Text auf keinen Fall vorzukommen. Man könne die Masse der Anfragen schon jetzt kaum abarbeiten. Dass die Wohnungsbaugenossenschaften – die ersten wurden in Berlin Ende des 19. Jahrhunderts gegründet – ihren über Jahrzehnte eher verschnarchten Ruf in den letzten Jahren rasant nach oben korrigiert sehen, mag auch an der 1996 begründeten, deutschlandweiten Marketinginitiative „Die Wohnungsbaugenossenschaften“ mit dem kindlichen Bauklötzchenlogo (Slogan: „Finde dein Zuhause“) zu tun haben. Vor allem aber ist es der Druck auf dem Wohnungsmarkt, besonders in den Großstädten, gerade in Berlin, und dort beileibe nicht mehr nur in Zentrumsnähe, der die 186?000 genossenschaftlichen Wohnungen, gut 11 Prozent aller Berliner Wohnungen, als sinnvolle Alternative gegen explodierende Wohnkosten erscheinen lässt.
Wohnungen, in denen kein Investor an der Profitschraube dreht. Wo Überschüsse reinvestiert werden und man nicht von der Aussicht bedroht ist, demnächst aus seiner Wohnung zu fliegen, weil die in Eigentum umgemünzt wird. Wo man, wenn man sich an ein paar simple Spielregeln hält, das Überweisen der Miete etwa, lebenslanges Wohnrecht genießt. Und wo man Miteigentümer seiner Wohnung ist, weil beim Eintritt in die Genossenschaft Anteile daran erworben werden.

Fassadenabw-Pappel_FestschriftBei FriedrichsHeim sind zum Beispiel für bis 40 Quadratmeter zwei Anteile fällig, für insgesamt 1?022,58 Euro, dann geht es gestaffelt nach Wohnungsgröße aufwärts bis zu zehn Anteilen mit 5?112,90 Euro für mehr als 90 Quadratmeter. Einlagen, die man nach Kündigung und Auszug zurückbekommt. Nur das einmalige Eintrittsgeld, 153,39 Euro, ist dann weg. Die krumme Zahl rührt übrigens vom alten D-Mark-Betrag her. 300 DM. Und es gibt in diesem Zusammenhang noch eine Besonderheit wie Monika Neugebauer von der Initiative Die Wohnungsbaugenossenschaften, zu der 22 der rund 80 Genossenschaften in Berlin gehören, bestätigt: „Es gibt keine handelsübliche Kaution oder dergleichen, die bei einem Auszug für Reparaturen herangezogen werden kann.“ Wenn man denn überhaupt auszieht. Im Büro von Klaus Sonderfeld lässt sich die Gemütslage seiner Genossenschaftsmitglieder sozusagen an der deckenhohen Regalwand ablesen. Dort stehen, in sechs Reihen, rote, weiße und grüne Order. FriedrichsHeim hat 600 Mitglieder. Grün: aktuelle Mieter. Rot: Ehemalige. Weiß: Gewerbe, nur wenige Ordner. Rot nimmt knapp zwei Reihen ein. Alles andere ist: grün.

Es ist wie überall in der Berliner Innenstadt: Wer jetzt eine bezahlbare Wohnung hat, der bleibt drin. So lange es irgend geht. Die Leerstandsquote in Berliner Genossenschaftswohnungen liegt nach Zahlen des Bundes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) bei gerade mal 1,1 Prozent, unter den BBU-Mitgliedern bei 2,3 Prozent. Schon sehr wenig. 1,1 Prozent aber, das ist quasi gar nichts.
„Ende der 90er hatten wir 20 Prozent freie Wohnungen“, sagt Sonderfeld. 1996 war die Genossenschaft gegründet wurden, man übernahm mit langfristigen Erbrechtsverträgen nach und nach 13 Häuser von der städtischen Wohnungsbaugesellschaft WBF, die bis heute saniert wurden. „Damals waren wir froh über jedes neue Mitglied, das eine Wohnung wollte. Jetzt ist die Fluktuation seit drei Jahren von ursprünglich 10 Prozent pro Jahr um die Hälfte gesunken. Der Leerstand ist quasi bei null.“ Längst würden 100-Quadratmeter-Wohnungen nicht mehr an Einzelpersonen vergeben, sondern vorrangig an Familien mit Kindern. Sonderfeld weiß, dass er damit zum Beispiel Künstler ausschließt, die große Räume brauchen. Was schade sei, „weil eine Genossenschaft ja auch von der Mischung lebt“, wie er sagt.

Aber was soll er machen? Wohnungen backen geht wirklich nicht. Sich finanziell verheben gleich gar nicht.  Unter Wohnungsbaugenossenschaften ist die Insolvenzquote verschwindend gering. Solides Wirtschaften einerseits. Gesetzliche Prüfpflichten andererseits. Dann hilft es sehr, wenn bei FriedrichsHeim für 20 barrierearme, preisgünstige Wohnungen, die inmitten von 50er-Jahre-Häusern neu errichtet werden sollen, dank der Auszeichnung bei einem genossenschaftlichen Neubauwettbewerb des Senates zinslose Darlehen der Landesinvestitionsbank ins Budget kommen. Man kann nämlich einerseits zum Beispiel auf den Internetseiten der Stadtentwicklungsverwaltung schöne Sätze über die „breite Unterstützung“ lesen, die der Senat den Genossenschaften zusichert, und dass sie „genauso wie die Wohnungsbaugesellschaften darin gefördert werden (sollen), ihren Bestand auszubauen.“ Nur kommt diese vorgeblich breite Unterstützung bei den Genossenschaften ziemlich schmal an. Sinnvoll wäre beispielsweise die verbilligte Vergabe von Baugrundstücken, die aber die angekündigte Abkehr des Liegenschaftsfonds vom Höchstpreisprinzip erfordert, welche wiederum dummerweise immer noch genau das ist: eine Ankündigung.

Immerhin gehört die Baugenossenschaft Ideal, deren 4?300 Wohnungen in Neukölln und Tempelhof liegen, zu den Bauherren, die auf dem Tempelhofer Feld, womöglich gemeinsam mit weiteren Genossenschaften, direkt am Tempelhofer Damm 350 von dort insgesamt 1?700 Wohnungen bauen sollen. Vorausgesetzt, das laufende Volksbegehren gegen jegliche Bebauung des Feldes geht daneben. So sicher ist das aber keineswegs. Vom Tempelhofer Feld sind es nur ein paar Straßenecken bis zum Sitz der Genossenschaft am Britzer Damm. In den Räumen blickt man zuallererst auf einen Glaskasten mit einem Modell der pittoresken Ideal-Passage in der Neuköllner Fuldastraße, mit dem 1907 die Ideal-Geschichte begann. Im Bestand sind aber auch eine Gartenstadt in Britz, an der Bruno Taut noch mitgebaut hat, und Berlins höchstes Wohnhaus in der Gropiusstadt. 31 Stockwerke.

Im Juli-Mitteilungsblatt sind drei Jubilare jenseits der 100 Jahre aufgelistet und mehr als 17 Genossenschaftsmitglieder, die seit 50 Jahren Mitglied sind, eines sogar seit 60. Die Ideal hat viele Traditionen. Zum Eintritt zeichnet man Pflichtmitgliedsanteile in Höhe von 540 Euro, dazu kommen 30 Euro Eintrittsgeld. Nicht alle der 7?000 Mitglieder wohnen tatsächlich in einem Ideal-Haus. Manche fühlen sich auch schlicht mit der vierprozentigen Dividende auf die Einlagen wohl. „Aber 40 Prozent der Mitglieder, die nicht bei uns wohnen, ziehen zu einem späteren Zeitpunkt bei uns ein“, sagt Michael Abraham vom Ideal-Vorstand. Leerstand sei bei der Ideal schon vor dem aktuellen Boom kein Thema gewesen, sagt Abraham. Derzeit läge er bei unter einem Prozent. Familienwohnungen in Nord-Neukölln seien noch knapper. „Richten Sie sich mal auf Wartezeiten von drei Jahren ein“, rät Abraham. „Nach heutigem Stand.“ In die traumhaften Höfe der Bremer Höhe in Prenzlauer Berg, der erste Teil des Ensembles entstand 1870, schafft man es aber selbst mit drei Jahren in der Warteschleife mit einiger Sicherheit nicht hinein. Im Gegensatz zur üblichen Maklergepflogenheit ist ein hohes Einkommen hier nämlich von Nachteil. Barbara König vom Vorstand sagt mit leichter Ironie: „Wer das Pech hat, zwei Einkommen zu haben, kann hier keine Wohnung kriegen.“ Weil die Häuser mit öffentlichen Mitteln saniert wurden, gelten noch bis 2020 Belegungsrechte des Bezirks. Ein Wohnberechtigungsschein ist Pflicht, Betroffene von Sanierungen haben Vorrang, auch Menschen mit Behinderungen oder Jugendliche mit Betreuungsbedarf. Die 5?112,90 Euro, die bei Eintritt für zehn Genossenschaftsanteile zu berappen sind, zahlt die Hälfte der neuen Mitbewohner in Raten ab. Bei über 90 Quadratmetern ist die doppelte Summe fällig.

Man kann mit der promovierten Stadtsoziologin, zwischen Kaninchenstall und Sandkasten am Holztisch sitzend und dem von irgendwoher heranwehenden Feinlärm tobender Kinder lauschend, lange über den Gemeinschaftssinn in diesen Höfen reden, der nicht zuletzt aus der Tatsache rührt, dass sich die Gründer im Jahr 2000 zur Genossenschaft zusammenfanden, um einen Verkauf der Wohnungen an Investoren zu verhindern. Oder über den Willen zu weiteren Nischen auf dem Wohnungsmarkt für sozialverträgliche, auch alternative Projekte wie beim legendären Kreuzberger Georg-von-Rauch-Haus, das man im Februar vom Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg in Erbpacht übernahm, um es langfristig zu sichern und gemeinsam mit dem dortigen Georg-von Rauch-Haus-Jugend-und-Kulturzentrum- Kreuzberg-Verein zu sanieren. Eigentlich aber reicht, zurück auf der Schönhauser Allee, ein Blick quer über das U-Bahn-Viadukt auf die andere Straßenseite. Wo an der Ecke der nächste Luxusbau in Prenzlauer Berg langsam Gestalt annimmt, das „Cantianeck“. Das Gegenteil vom Konzept der Bremer Höhe. Allerdings: Die vier Penthäuser sind noch zu haben laut Webseite. Ein Preis steht nicht dabei. Sozialverträglich ist er aber sicher nicht.

Text: Erik Heier

Foto: 1892eG / T. Merkau (oben), Andreas Bachmann (Wohnungsbaugenossenschaft „Bremer Höhe“ eG)

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