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Hausmodernisierungen – was ist in punkto Steuern und Versicherungen zu beachten?

Deutschland ist ein Land der Mieter – so oder ähnlich lauten regelmäßig Überschriften, wenn es um die Eigentümerquote geht. Hier ist die Bundesrepublik zumindest in Europa eher ein Schlusslicht. Daran haben auch die niedrigen Zinsen für Baukredite nur langsam etwas zu ändern begonnen. In den letzten Jahren sind Mieter zu Eigentümern geworden. Und nicht jeder hat gebaut. Im Gegenteil: Wer sich in seiner Mietwohnung wohl fühlt, denkt mitunter auch über den Kauf nach. Viele angehende Eigentümer planen auf der anderen Seite keinen Neubau, ihnen ist das Flair bestehender Immobilien wichtiger.

 

Foto: @ maho (CC0-Lizenz) / fotolia.com

Wer aus dem Bestand kauft, kann Immobilien besichtigen und sieht, wo der Putz von der Decke bröckelt. Renovierungsbedürftige Räume sind ein Ansatz, um den Preis zu drücken. Aber auch wo auf den ersten Blick alles in Ordnung ist, werden Modernisierungen nicht weit sein. Eine neue Dämmung der Fassade oder ein Ausbau der Terrasse zum Wintergarten – Ideen sind eigentlich kaum Grenzen gesetzt. Wird einfach Hand angelegt, kann es teuer werden. Gebühren und Steuern auf die Immobilie steigen. Oder Versicherungen verweisen bei einem Schaden auf die Versicherungsbedingungen, nach denen der Umbau eigentlich hätte vorher gemeldet werden müssen.

Grundsteuern – Modernisierungen können Änderungen mit sich bringen

Hier ein neues Bad oder dort eine neue Heizung – Modernisierungen kennt fast jeder Immobilienbesitzer. Schließlich kommt das Badezimmer in die Jahre und auch der Heizkessel hat nach 30 Jahren seine besten Zeiten hinter sich. Gerade aufgrund der anhaltenden Debatte um das Thema Klimaschutz und den steigenden Ausstoß von für die Atmosphäre schädlichen Gasen taucht der Bereich Energieeffizienz und Wärmedämmung für ältere Immobilien immer wieder auf der Agenda auf.

Eigentümer fokussieren sich hier zuerst auf Aspekte wie die Finanzierung und was das Ganze kostet. Dabei wird ein Punkt schnell außer Acht gelassen: Eine Modernisierung verändert den Wert der Immobilie.

Heißt in der Praxis nichts anderes, als das die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer sich vor und nach der Modernisierung unterscheidet. Dass es bei dieser Neuberechnung nicht um Peanuts geht, sondern Eigentümer mit erheblichen Belastungen rechnen müssen, zeigen diverse Beispiele aus der Medienlandschaft. So greift der Merkur einen Fall aus München auf, in dem sich die Grundsteuer durch Sanierung und Modernisierung drastisch erhöht hat – um den Faktor 10. Immobilienbesitzer sind daher gut beraten, sich vorher zu überlegen, was nach Abschluss der Maßnahmen auf sie zukommt.

Einfach lossanieren, ohne sich Gedanken zur möglichen Erhöhung der Grundsteuer zu machen, ist letztlich fahrlässig. Ärger, der sich daraus ergibt, hätte man sich als Eigentümer sparen können.

Wenn Modernisierungen anstehen, sollten mitunter auch Versicherungen informiert werden.
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Gebäudeversicherung und Hausratversicherung

Eigentümer müssen an bestimmte Versicherungen denken. Besonders wichtig ist die Gebäudeversicherung, da sie finanziell unter die Arme greift, wenn die Bausubstanz durch:

  • Feuer
  • Leitungswasser
  • Sturm
  • Hagel

zu Schäden kommt. Aber auch andere Verträge – wie eine Hausbesitzerhaftpflicht oder die Hausratversicherung gehören auf die Agenda. Für die Hausratversicherung ist eine Modernisierung an der Fassade auf den ersten Blick doch eigentlich nicht interessant? Nein, aber eine Erweiterung des Wohnraums schon – zumindest bei einigen Tarifen. Hintergrund: Neben einer Absicherung des tatsächlich vorhandenen Hausrats wird heute meist mit Pauschalen je versichertem Quadratmeter gearbeitet.

Verbreitet sind Versicherungssummen zwischen 600 Euro je qm bis 800 Euro je Quadratmeter. Damit ist eine Modernisierung im Sinne eines Ausbaus der Immobilie für die Hausratversicherung in jedem Fall von Interesse.

Bauarbeiten sind für den Versicherer noch aus einem anderen Grund interessant. Es handelt sich um eine Gefahrerhöhung – etwa durch ein Baugerüst an der Fassade. Daher ist zu empfehlen, die anstehende Maßnahme dem Versicherer zu melden. Sanierungen und Modernisierungen sind auch ein Fall für die Gebäudeversicherung. Letztere schützt Eigentümer vor dem finanziellen Risiko, dass beispielsweise ein Brand das Haus vernichtet. Eventuell kann auch ein Wechsel der Versicherung interessant sein – hier sollten jedoch vorher verschiedene Angebote verglichen werden.

Bauarbeiten an der Substanz stellen auch hier eine Gefahrerhöhung dar. Gleichzeitig ist mit der Modernisierung eine Erhöhung des Immobilienwerts verbunden, weshalb nicht darauf verzichtet werden sollte, die Modernisierung zu melden. Andernfalls tappt der Eigentümer in die Falle Unterversicherung.

Was ist sonst noch zu beachten?

Wird die eigene Immobilie zur Baustelle, geht davon eine gewisse Gefahr für andere aus. Einfaches Beispiel: Das Dach wird neu gedeckt und eine halbe Palette Dachpfannen macht sich selbständig. Dumm nur, dass diese gerade auf dem Auto des Nachbarn landet. Um sich gegen solche Risiken zu schützen, ist über einen entsprechenden Haftpflichtschutz nachzudenken.

Tipp: Auch wenn Eigentümer für die Modernisierung komplett auf Handwerker setzen, sind sie in Bezug auf die Haftung nicht komplett aus dem Schneider. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist eine Haftung auch den vorgesehen, wenn sich Personen sogenannten Erfüllungsgehilfen bedienen.

Je nach Umfang der Modernisierung kann es zudem sinnvoll sein, über den Abschluss neuer Versicherungen nachzudenken. Die Aussage zielt vor allem auf:

  • PV-Anlagen
  • Solarthermie-Anlagen
  • Erdwärmenutzung

ab.

Gern vergessen wird im Zusammenhang mit Modernisierungen und Sanierungen, dass auch Bauhelfer zu versichern sind. Wer sich dafür entscheidet, für die Maßnahme die Hilfe aus dem Verwandten- oder Freundeskreis in Anspruch zu nehmen, sollte dies nicht auf die lange Bank schieben. Zuständig für diesen Aspekt ist die BG Bau (Berufsgenossenschaft).

Eine Modernisierung kann unter dem Strich viele Vorteile mit sich bringen – es gibt jedoch einiges zu beachten
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Fazit: Modernisierungen können teuer werden

Eigentümer mit Immobilien aus dem Bestand werden früher oder später wieder zu Hammer und Meißel greifen. Instandhaltungen haben keinen Einfluss auf den Immobilienwert. Eine Modernisierung kann sich wertmäßig deutlich bemerkbar machen. Das Problem: In diesem Fall verändern sich die Bemessungsgrundlagen zur Grundsteuer – es wird teurer. Gleichzeitig ist das Projekt auch für Versicherer interessant. Hierzu zählt die Gebäudeversicherung genauso wie die Hausratversicherung. Wer versäumt, die Versicherer zu den Maßnahmen in Kenntnis zu setzen, spielt mit seinem Versicherungsschutz und es droht Unterversicherung. Darüber hinaus ist immer daran zu denken, dass Bauherren einige Pflichten wahrnehmen müssen und auch die Haftung auf dem Bildschirm haben sollten – für den Fall, dass tatsächlich etwas passiert.

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