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WOHNEN IN BERLIN

Lohnt sich der Kauf einer Eigentumswohnung trotz Mietpreisbremse?

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Vermieter in Berlin sind verunsichert: Welche Konsequenzen hat die vom Senat beschlossene Mietpreisbremse für ihre vermietete Immobilie oder Eigentumswohnung? Experten scheinen sich einig zu sein, dass die Deckelung des Mietpreises dazu führt, dass Vermieter weniger in Wohnraum und Modernisierung investieren werden. Grund sind drohende Renditeverluste, sprich: Die Investitionen stehen künftig möglicherweise nicht mehr im Verhältnis zum Ertrag. Dabei ist es genau das, was Berlin braucht: Investoren, die für neuen Wohnraum sorgen, aber der muss eben bezahlbar sein. Sind die Investitionen tatsächlich so hoch, dass die bislang hohen Mietpreise auch gerechtfertigt waren? Klar ist, dass da, wo Nachfrage ist, auch Angebote hermüssen. Die Nachfrage nach Wohnraum in Berlin steigt jedoch schneller als der Bau von neuem Wohnraum. Der Grund sind mitunter teure Grundstückspreise und hohe Auflagen für die Bauherren, was die Kosten insgesamt in die Höhe treibt und in der Folge bei den Mietern ankommt. Der Berliner Senat verfolgt deshalb die Strategie, selber zu investieren und Wohnraum, der einst privatisiert wurde, zurückzukaufen.

Mietpreisbremse ist verfassungskonform

Das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe hat die Mietpreisbremse als verfassungsmäßig bezeichnet und räumt damit Mietern mehr Rechte ein. Rechtsunsicherheiten gibt es aber nicht nur seit dem jüngsten Senatsbeschluss in Berlin, rückwirkende Mietrückzahlungen drohen Vermietern seit der Verschärfung der Mietpreisbremse im Januar bundesweit, wenn Mieter die Verletzung der Mietpreisbremse gegenüber dem Vermieter geltend machen können.
In Berlin liegt der Mietpreis pro Quadratmeter laut Mietspiegel bei 6,72 Euro. Die Angebotsmietpreise liegen aber bei etwa 11,60 Euro pro Quadratmeter, was sich Normalverdiener kaum leisten können. Für neuzugezogene Berliner stellt sich die Frage, ob sie nicht besser gleich eine Eigentumswohnung kaufen sollen oder ob sich aufgrund der Mietpreisbremse ein Kauf gar nicht mehr lohnt. Die Preise für Eigentumswohnungen in Berlin liegen je nach Größe zwischen 5.000 und 6.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Vergleiche werfen Fragezeichen bei den Mietern und Unsicherheiten bei potentiellen Investoren auf.

Mieten oder kaufen?

Neuzugezogene Berliner, deren berufliche Perspektiven ungewiss sind und die daher nicht wissen, ob für sie eine Eigentumswohnung in Frage kommt, weichen daher eher auf eine Mietwohnung aus. Ein Investment in eine Eigentumswohnung lohnt sich aber gegebenenfalls dennoch, da sie nach einem möglichen Umzug weitervermietet werden kann.

In einer Wohnung zu leben, die einem selbst gehört, bietet zudem viele Freiheiten. Die Wohnung kann z. B. ganz nach eigenen Vorlieben gestaltet werden. Wem Parkett eher zusagt als Laminat, das man oft in Mietwohnungen vorfindet, hat hier freie Hand und kann sich aussuchen, welchen Fußboden man verlegen möchte. Auch Lampen sind ein wichtiges Gestaltungsmerkmal für jeden Raum. Die richtige Ausleuchtung ist oft auch eine Geschmacksfrage. Die Wandgestaltung ist ein weiterer Faktor, der nicht jeden Geschmack trifft und wo Individualität gefragt ist. In Mietwohnungen müssen beim Auszug eigene Lampen oft wieder entfernt und eigens gestaltete Wände in den Ursprungszustand versetzt werden. Vermieter, die es dem Mieter überlassen, Fußböden zu verlegen und ausgefallene Tapeten oder eine extravagante Badbeleuchtung anzubringen, sind nicht verpflichtet, diese Einbauten auch gegen Zahlung einer Abstandssumme zu übernehmen.

Mit dem Erwerb und der späteren Vermietung einer Eigentumswohnung ist man selbst Vermieter und kann vorher selbst genutzte Einbauten auch in den Mietpreis einkalkulieren, sofern die gesetzlichen Grenzen eingehalten werden. Aber werden die Mieteinnahmen dann das Investment decken können und idealerweise noch eine Rendite abwerfen? Der Kauf einer Eigentumswohnung in einem sogenannten Milieuschutzgebiet kann bei späterer Vermietung zum Boomerang werden. Wegen einer Abwendungsvereinbarung würde man 20 Jahre lang beispielsweise keine energetischen Sanierungen vornehmen können, sofern nicht gesetzlich vorgeschrieben. Generell ist die Zukunft für Investoren in Berlin aber nicht allzu schlecht.

Zwar geht es den großen Investoren an den Kragen, die Wohnungen im großen Stil kaufen und nach deren Renovierung die Mietpreise erhöhen, jedoch haben Privatanleger möglicherweise andere Probleme, wenn sie die Eigentumswohnung eines Tages nicht mehr selbst bewohnen können oder wollen. Die Frage ist dann: Vermieten oder verkaufen? Wie viel Miete darf ich einnehmen, ohne plötzliche Rückforderungen befürchten zu müssen? Ein Verkauf kann dann die bessere Alternative sein, schließlich sind die Preise für Eigentumswohnungen in Berlin in den letzten Jahren um mehr als 20% gestiegen. Nur, wer kann bei den Preisen mithalten? Einen Käufer zu finden, könnte durchaus zur Geduldsprobe werden.

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Senat muss liefern

Andererseits ist jetzt gerade die beste Zeit für den Kauf einer Eigentumswohnung. Der Berliner Senat will mit seinen Auflagen zum Mietendeckel auch erreichen, dass mehr bezahlbare Wohnungen angeboten werden. Wenn sich die Entscheidungen als negativ herausstellen, ist es schnell vorbei mit großen Immobilieninvestments in der Hauptstadt. Die Folge könnte eine positive Entwicklung für private Investoren sein. Die Rahmenbedingungen würden sich für diese in eine Richtung entwickeln, die ein Investment interessant machen. Deshalb sollte man gerade jetzt den Markt ausreichend analysieren und darüber nachdenken, eine Eigentumswohnung zu erwerben. In vielen einst verschmähten Stadtteilen Berlins haben sich inzwischen attraktive Wohngegenden entwickelt. Interessierte sollten sich daher die einzelnen Stadtteile genauer ansehen und sich über den Wohnwert und sonstigen Rahmenbedingungen genauer informieren. Auch in Bezug auf die Mietpreisbremse kann der eine oder andere Stadtteil Vorteile bieten, denn hier gibt es teils deutliche Unterschiede, was die Möglichkeiten der Durchsetzung der Mietpreisbremse angeht.

Ein weiterer Blick sollte den sogenannten B-Lagen gelten. Hier besteht gerade im Raum Berlin großes Potential, neuen Wohnraum zu erschließen. Bei einer guten Verkehrsanbindung bieten sich große Chancen. Hier kann ein Investment sogar sehr viel günstiger sein als in den teuren Bezirken. Zwar sind die Mieteinnahmen auch geringer, aber stehen in einem guten Verhältnis zum Investment. Wer sich die Lage genauer anschaut und das Zukunftspotential in punkto Verkehrsanbindung sowohl für den Individualverkehr als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln betrachtet, kann möglicherweise sogar in eine wahre Goldgrube investieren.

Besonders diejenigen, die zunächst an eigenen Wohnraum denken, werden die Wahl des Standorts sorgfältig bedenken und die Entwicklung vor einem möglichen späteren Verkauf genauer verfolgen können als reine Investoren. Jedenfalls sind die Schnäppchen in den Kernstadtteilen Charlottenburg, Kreuzberg, Friedrichshain oder Schöneberg Mangelware. Im Norden und Osten sind durchaus noch bezahlbare Wohnungen zu bekommen. Die Stadtteile Prenzlauer Berg, Pankow, Französisch Buchholz oder Weißensee sind gute Adressen, wenn es um ein sicheres Investment geht. In Wannsee, Tempelhof, Schöneberg, Zehlendorf oder Grunewald sind die Mieten mittlerweile schon so hoch, dass es kaum noch Steigerungspotential gibt. Zwar sind beispielsweise in Marzahn, Kaulsdorf oder Hellersdorf die Mieten mit am geringsten, jedoch zählen diese Stadtteile zu den weniger attraktiven Wohngegenden.

Weiter östlich Richtung Köpenick sind die Durchschnittsmieten etwas teurer, aber die Attraktivität durchaus gegeben. Wenn man den irgendwann mal fertig gebauten Berliner Flughafen in Schönefeld mit ins Spiel bringt, wird sich auch in den Stadtteilen drumherum einiges in Bezug auf die Mietpreise sowie den Preisen für Eigentumswohnungen tun. Während dort die Mietpreise im Schnitt um die 8 Euro liegen, sind die Preise für Eigentumswohnungen oft mit am niedrigsten. Beim Kauf von Bestandsimmobilien ist der Abstand der Eigenkapitalrendite zu der empfohlenen Mindestrendite bei Neubauten mit guter Ausstattung in einem Bereich, der sich in einigen Stadtteilen wie Rahnsdorf, Lichtenrade, Adlershof, Rudow oder Bohnsdorf mit teils deutlich über einem Prozent durchaus sehen lassen kann. Klarer Rendite-Sieger sowohl bei Bestands- als auch bei Neubauten ist der Stadtteil Alt-Treptow im Bezirk Treptow-Köpenick mit 1,82 %.

Experten rechnen durchaus noch mit Preiskorrekturen in den nächsten Jahren, auch in den teuren Stadtteilen. Denn bei geringen Renditen sind Marktkorrekturen so gut wie vorprogrammiert. Ob die Mietpreisbremse ihres dazu tut oder darauf nur wenig Einfluss hat, lässt sich kaum abschätzen. Möglicherweise hätte sich der Markt auch von alleine korrigiert. Wer mit dem Kauf einer Eigentumswohnung allerdings wartet, riskiert höhere Zinsen bei der Finanzierung. Zudem fallen Spekulationssteuer an, wenn man die Wohnung innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft.

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