Es war zeitweise das größte Sportzentrum in Ost-Berlin, erst ein Publikumsmagnet, dann Bauruine und heute der Grund für einen zehnjährigen Rechtsstreit: Das Sport- und Erholungszentrum (SEZ) in Friedrichshain soll auf Vorhaben des Landes Berlin abgerissen werden und einem Neubau weichen. Der Investor Rainer Löhnitz, Ex-Eigentümer des SEZ, kämpft juristisch um den Erhalt. Warum ist er so optimistisch, dass er diesen Rechtsstreit gewinnt?
Das wechselhafte Verhältnis zwischen Löhnitz und dem Land Berlin begann im Jahr 2003: Unter dem Sparkurs des damaligen Finanzsenators Thilo Sarrazin verkaufte das Land Berlin das SEZ für den symbolischen Preis von einem Euro an den Leipziger Investor Rainer Löhnitz. 2016 wurde dann vor dem Landgericht Berlin darüber verhandelt, ob Löhnitz seine vertraglichen Pflichten erfüllt habe. 2022 entschieden die Richter des Kammergerichts, dass der Investor das SEZ-Gelände an das Land Berlin zurückgeben muss. Dabei sieht der 2018 beschlossene Bebauungsplan vor, das SEZ abzureißen und dort 500 Wohnungen sowie eine Schule zu errichten. Zuletzt gab die Berliner Finanzverwaltung bekannt, das Eigentumsrecht des Landes Berlin notfalls mit einem Gerichtsvollzieher durchzusetzen. Bis heute verweigert Löhnitz dem Land Berlin den Zutritt zum Gelände. Wir haben mit ihm gesprochen.
tipBerlin Herr Löhnitz, wann waren Sie das letzte Mal im SEZ?
Rainer Löhnitz Eben jetzt. Ich sitze hier gerade auf einem Stuhl, vor einem großen Schreibtisch, mit zwei großen Monitoren.
tipBerlin Und wann waren Sie das letzte Mal in Ihrer Freizeit im SEZ?
Rainer Löhnitz Ich habe das alles gebaut, hergerichtet und ausgestattet. Aber gefühlt noch nie in meinem Leben selbst dort Sport gemacht – einfach, weil ich immer unterwegs und mit Arbeit beschäftigt bin. Wenn ich mal was mache, dann gehe ich in den Wald, um den ganzen Irrsinn hinter mir zu lassen und mich da zu bewegen. Ich gehe mal eine Runde Joggen oder Radfahren, aber Sport hier im SEZ habe ich noch nie gemacht.
tipBerlin Sie befinden sich seit 2016 in einem Rechtsstreit mit dem Land Berlin.
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Das SEZ sollte zum Tropical Island von Berlin werden
Rainer Löhnitz Der Rechtsstreit mit dem Land Berlin ging schon eher los, 2013. Da wurde die Erhaltung des SEZ und die Erweiterung des Angebotes vom Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg behindert. Diese Angebotserweiterungen waren damals notwendig, um zusätzliche Einnahmequellen im Sport und Freizeitbereich zu erschließen und vor allem, um die Publikumsstruktur unabhängiger von den einheimischen Nutzern zu machen: Mit Übernachtungsangeboten für Familien in einem Familienhostel, Erweiterung um Stellplätze für Stadttouristen mit Wohnmobilen im eigenen Park, den großen Ballsportflächen und der Bowlingbahn – so wie im Fall von Tropical Island im Spreewald mit der Ferienhauserweiterung.
tipBerlin 2022 entschied das Kammergericht Berlin, dass Sie das SEZ-Gelände an das Land Berlin zurückgeben müssen. Und im Jahr darauf entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass das Land Berlin nun das Gelände des SEZ entwickeln darf…
Rainer Löhnitz Der BGH hat gar nichts entschieden. Sie haben einen Dreizeiler geschrieben, dass dieses Verfahren für die Entwicklung der Rechtsprechung in Deutschland nicht relevant sei. Und dass sie das Verfahren nicht annehmen würden und dies nach Gesetz nicht begründen müssten. Das ist das Einzige, was der BGH geschrieben hat. Das Kammergericht Berlin hat am 8. Juli 2022 nicht entschieden, dass das Land Berlin von mir das SEZ zurück erhält, sondern die juristisch eigenständige Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co.KG – und die hat vorgeblich allen Schriftsätzen von 2016 bis heute das Wiederkaufverfahren auf eigene Rechte und ausschließlich auf eigenen Namen geführt.
tipBerlin Die Sprecherin der Finanzverwaltung sagte kürzlich, es sei eine Umschreibung im Grundbuch auf dem Wege der Zwangsvollstreckung vorgenommen worden. Der Hintergrund dieser Zwangsvollstreckung ist, dass Sie die „rechtskräftigen Entscheidungen“ nicht akzeptieren würden: „Der frühere Eigentümer war in einem langjährigen Gerichtsverfahren zur Eigentumsumschreibung und zur Herausgabe des Grundstücks verurteilt worden“, sagte die Sprecherin.
Rainer Löhnitz Bei mir hat sich seit dem 30. November 2023 noch nie jemand gemeldet. Weder wurde ich zu irgendetwas von Seiten des Finanzsenats oder des Liegenschaftsfonds Berlin informiert oder aufgefordert. Abenteuerlich wird es im Februar 2024 am BGH: Plötzlich erstellte der BGH, welcher das Verfahren am 30. November 2023 abgewiesen hat, am 15. Februar 2024 die qualifizierte Klausel. Dabei muss auch der BGH die gesetzliche Vorgaben einhalten. Nun hat der vorsitzende Richter am Landgericht Berlin festgestellt, dass der BGH die gesetzlichen Vorgaben nicht eingehalten hat. Deshalb ist die Klausel, die dort erteilt wurde, nichtig.
tipBerlin Sie meinen die Vollstreckungsklausel?
Rainer Löhnitz Ja, es geht um die Vollstreckungsklausel. Es war allen Vertretern des Landes Berlins bekannt, dass der BGH rechtswidrig unter Verstoß gegen die gesetzlichen Vorgaben dem Liegenschaftsfonds eine nichtige Vollstreckungsklausel am 15. Februar 2024 erteilt hat. Der BGH wurde im Februar 2024 mit der angeblichen Annahmeverweigerung des einen Euro getäuscht. Der Berliner Notar, der die Auflassung des Grundstücks am 25. März 2024 beurkundet hat, wurde mit dieser nichtigen Klausel getäuscht und der Rechtspfleger am Amtsgericht Kreuzberg wurde mit einer rechtsunwirksam beurkundeten Auflassung, von den handelnden Verantwortlichen des Finanzsenat getäuscht.
tipBerlin Um welche Annahme des Geldes handelt es sich?
Rainer Löhnitz Mir muss der Liegenschaftsfonds Berlin diesen einen Euro ganz offiziell über eine Amtsperson, einen Gerichtsvollzieher, zukommen lassen (Anmerkung der Redaktion: Der eine Euro, für den Rainer Löhnitz das SEZ erwarb).
tipBerlin Und das ist bisher nicht passiert?
Rainer Löhnitz Das haben die nicht gemacht, weil der Liegenschaftsfonds Berlin diesen Rechtsstreit auf eigenen Namen und angeblich eigene Rechte als steuerbefreite Treuhandgesellschaft gar nicht führen darf. Dem Liegenschaftsamt ist solch ein Prozess in der eigenen Geschäftsordnung und zur Erhaltung der Steuerbefreiung verboten. Die Situation mit der nichtigen Vollstreckungsklausel hat nun der zuständige Richter am Landgericht Berlin erkannt, so dass er die Eigentumsumschreibung (Anmerkung der Redaktion: Das Eigentum des SEZ) im Grundbuch mit einem Widerspruch als „unwirksam“ kennzeichnen will.
Warum sich Löhnitz so sicher ist, dass das Land Berlin sein Eigentumsrecht nicht durchsetzen wird
Seit über zehn Jahren zieht sich der Rechtsstreit zwischen Rainer Löhnitz und dem Land Berlin hin. Das Land Berlin sieht aktuell die Eigentumsrechte bei sich, nach dem die Finanzverwaltung die Eigentumsumschreibung des SEZ per Zwangsvollstreckung durchzog. Genau dessen Rechtmäßigkeit zweifelt Rainer Löhnitz an: Er sagt, dass das Wiederkaufsverfahren über den Liegenschaftsfonds geführt wurde, obwohl dieser „nie tatsächlich rechtskonform Grundstückseigentümer, -verkäufer und Vertragspartner“ war. Löhnitz wirft dem Land Berlin eine „gezielte Grundbuchfälschung“ vor: Obwohl das Land Berlin das Grundstück 2003 an ihn verkauft habe, stehe nun im Grundbuch, dass das „Grundstück (…) an die Liegenschaftsfond Berlin GmbH & Co. KG mit Wirkung zum 1.1.2003“ übertragen sei.
tipBerlin Das Land Berlin auf der anderen Seite will nun sein Eigentumsrecht mithilfe eines Gerichtsvollziehers durchsetzen. Was machen Sie denn, wenn die Gerichtsvollzieher bei Ihnen vor der Tür stehen?
Rainer Löhnitz Das Land Berlin hat ja den Teil der Klage verloren, das Objekt räumen zu können. Ein Wiederkauf bricht keine laufenden Mietverträge. Der Gerichtsvollzieher hat die versuchte Kündigung eines angeblichen Mietvertrages überbracht.
tipBerlin Sie glauben also nicht, dass ein Gerichtsvollzieher bald bei Ihnen an der Tür steht?
Rainer Löhnitz Bei mir kann der ja sowieso nicht stehen. Ich war nie in meinem Leben Besitzer des SEZ, sondern Eigentümer und demzufolge kann kein Gerichtsvollzieher von mir die Herausgabe des Objektes verlangen. Wenn der Gerichtsvollzieher zu mir kommt, muss der erstmal gucken, auf welchem Teil der Autobahn ich gerade bin. Und wenn er beim SEZ aufläuft und dort von den Mietern etwas will, gibt es gesetzliche Regeln.
„Ich bin der Einzige, der seit 21 Jahren das SEZ erhält“
Rainer Löhnitz
tipBerlin Der Rechtsstreit zieht sich jetzt schon seit einigen Jahren hin und auch das SEZ wurde bis auf den Recede Club und den Filmdreh einer ZDF-Serie kaum genutzt in den letzten Jahren. Droht das SEZ nicht zu verfallen?
Rainer Löhnitz Das Land Berlin in Form von Bausenat und Finanzsenat tut alles dafür, dass es nicht mehr erhaltbar ist und möglichst zerfällt. Und ich tue, seit ich das 2003 übernommen habe, alles dafür, dass das Objekt stehen bleibt.
tipBerlin Was tun Sie genau dafür?
Rainer Löhnitz Ich habe Millionen investiert, um das Objekt zu erhalten. Um einen Betrieb, der jedes Jahr Millionen Minus erwirtschaftet hat, sofort von Dezember 2003 an durchweg auf Plus zu drehen. Ich bin der Einzige, der seit 21 Jahren das SEZ erhält.
tipBerlin Sie sagten mal in einem Interview, dass Sie daran gehindert werden, bauliche Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen?
Rainer Löhnitz Die vollständige Bausperrre zum Gebäudes des SEZ und Außengelände steht im Bebauungsplan des SEZ von Ende 2018, das ist Gesetz. Im SEZ dürfen nur Notreparaturen durchgeführt werden. Null Renovierungsarbeiten. Wir durften noch nicht mal die Heizungsanlage nach der Energiekostenexplosion umstellen. Die damalige Bausenatorin Kathrin Lompscher hat nach Erlass des Bebauungsplans auch öffentlich erklärt, dass außer Notreparaturen nichts gemacht werden dürfe, da ja das Objekt nicht erhalten werden solle. Das ist kriminell, was hier passiert. Auch hier bin ich der Einzige, der gegen diesen haltlosen Bebauungsplan gerichtlich am Oberverwaltungsgericht Berlin vorgeht.
Der geplante Abriss des SEZ sorgt für Unmut in der Bevölkerung
tipBerlin Als Anfang 2024 die Abrisspläne des Senats publik wurden, regte sich großer Widerstand in der Bevölkerung, so gab es mehrere Petitionen für den Erhalt des SEZ. Wie wichtig ist denn das SEZ für Berlin?
Rainer Löhnitz Überlebenswichtig ist das nicht für Berlin. Aber es ist eines der letzten Stückchen Baukultur mit einem prägnanten, einmaligen Gebäudekomplex in der deutschen Hauptstadt aus der DDR-Zeit. Und dieser Gebäudekomplex hat zusätzlich immer eine gesellschaftspolitische Aufgabe, dafür wurde der ja 1980 gebaut. Und ich habe langsam nach über 20 Jahren SEZ-Erhaltung die Einsicht, es geht schlicht darum, alles, was ein Stück weit als gesellschaftlich relevanter Bau auf diesen damaligen Teil Deutschlands verweist, aus dem Stadtbild von Berlin zu beseitigen.
tipBerlin Sie meinen die Art und Weise, wie mit der Baukultur der DDR umgegangen wird?
Rainer Löhnitz Auf jeden Fall, besonders mit den öffentlichen Bauten. Das ist hochgradig respektlos, aber dahinter steckt das jetzt regierende politische System, aus meiner Erkenntnis nach über 20 Jahren in Berlin.
„Es wird sicher mal wieder eine große Saunaanlage und ein großes Außenbecken geben“
Rainer Löhnitz
tipBerlin Angenommen, Sie gewinnen den Rechtsstreit und haben wieder die Möglichkeit, das Grundstück des SEZ zu entwickeln. Welche Pläne haben Sie mit dem SEZ?
Rainer Löhnitz Ich würde das gesamte Hauptgebäude erhalten. Ich wollte im Jahr 2009, nachdem ich schriftlich bestätigt bekommen hatte, dass ich alle Vertragspflichten erfüllt habe, eine gemeinnützige Stiftung gründen. Und dieser Stiftung wollte ich das SEZ übertragen – mit der Aufgabe der unbefristeten Erhaltung und dem öffentlichen Betrieb des SEZ Gebäudes. Das wurde mir von der Stiftungsbehörde 2009 hier in Berlin verwehrt.
tipBerlin Warum wurde Ihnen die Gründung der gemeinnützigen Stiftung verwehrt?
Rainer Löhnitz Es gäbe genug Stiftungen und wir bräuchten keine gemeinnützige Stiftung mehr in Berlin. Und das nächste: Eine Stiftung könnte ja gar nicht das SEZ erhalten, obwohl ich dies bis 2008 nachgewiesen habe. Der Finanzsenat hat ja über die Jahre alle von Steuerberatern geprüften Zahlen, Kosten und Erträge von mir gehabt – welches Geld ich mit dem Objekt verdient habe und eins zu eins hier in das Objekt wieder zur Modernisierung und Nutzungserweiterung reingesteckt habe. Die hatten die ganzen Nachweise, die wussten, dass das bestens, selbst ohne den einen Euro Kredit, geht.
Das SEZ wird noch lange stehen bleiben, glaubt Löhnitz
tipBerlin Vielleicht nochmal kurz zurück zu ihren Plänen. Dürfen sich die Berliner sogar Hoffnungen machen, dass im SEZ bald wieder gebadet werden kann?
Rainer Löhnitz Bademöglichkeiten gab es die ganzen Jahre. Da war ein riesiger Außenpool bis Corona und der darauf folgenden Energiekrise in Betrieb. Und dieser Pool im Innenbereich, der ist halt kaum genutzt worden und deshalb von der Betreibergesellschaft eingestellt worden. Aber ein Außenpool mit zwei Saunen ist von 2008 bis 2020 in Betrieb gewesen. Das Angebot haben die Berliner wunderbar genutzt und das im Verhältnis zu einem Preis, den man mehr als Pillepalle niedrig bezeichnen kann. Ein Schwimmbetrieb in dem Sinne hat ja nie stattgefunden. Aber es wird mal sicher eine richtig große Saunaanlage in Verbindung, mit diesem großen Außenbecken plus der seit Jahren bestehender Parklandschaft geben.
tipBerlin Und abseits des Saunabetriebs?
Rainer Löhnitz Eine große multifunktionale Sport- und Veranstaltungsnutzung. Das machen wir schon seit 15 Jahren dort. Und in dieser Art soll das weiterentwickelt und genutzt werden. Für Kunst, für Kulturveranstaltungen, für alles Mögliche. 2013, 2014 lief das ja noch einwandfrei. Dann bin ich 2014 vom Land Berlin aufgefordert worden, das Objekt abzureißen und hier eine neue Planung mit Wohnungen drüberzulegen. Und dann habe ich quasi ein neues SEZ geplant, unter den Wohnungen, was noch größer war in der Planung als das eigentliche SEZ in der bestehenden Nutzungsfläche. Mit Sport, Kultur und allen möglichen Angeboten. Und obendrüber Wohnungen und Studentenwohnen.
Diese Baugenehmigung ist entgegen dem bestehenden Baurecht für das SEZ-Grundstück gezielt vom Bezirk in 2014-2015 kaputt gemacht worden und von dem damaligen Bausenator Andreas Geisel ab 2016. Und Margaretha Sudhof (Anmerkung der Redaktion: die damalige Staatssekretärin in der Senatsverwaltung für Finanzen) hat im Dezember 2015 zu mir gesagt, geben Sie mir das SEZ für einen Euro wieder oder Sie haben Ärger bis auf Weiteres. Und das hat die im Dezember 2015 gesagt, und hat im Januar 2016 auf parlamentarische Anfrage den Abgeordneten die hundertprozentige Vertragserfüllung von mir bestätigt, und tritt mir gegenüber ab Dezember 2015 so mit dem Finanzsenat Berlin auf.
tipBerlin Was macht Sie denn so zuversichtlich, dass das SEZ nicht abgerissen wird?
Rainer Löhnitz Die positive Erwartung, in Deutschland noch in einem Rechtsstaat zu leben. Und das ist der eigentliche Kern, um den es in diesem Verfahren zwischenzeitlich geht. Und um dies zu klären, sind jetzt aktuell über zehn Gerichtsverfahren anhängig: Dort ist klar dokumentiert, dass ausschließlich das Land Berlin Grundstücksverkäufer, mein Vertragspartner seit dem 20. September 2003 war und ist – und nie der Liegenschaftsfonds Berlin. Demzufolge haben die Verantwortlichen des Finanzsenats seit dem 8. Juli 2022 ein Urteil für einen Fremden Unberechtigten, die Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co.KG, was nichtig ist. Das ist aktuell prozessual zu klären.
„Die fertigen Projektpläne zum SEZ liegen bei mir schon auf dem Tisch“
Rainer Löhnitz
Wie die öffentlichen Bilanzen im Bundesanzeiger beweisen, hat der Liegenschaftsfond von 2016 bis heute keinen Euro Prozesskostenaufwand und keine beanspruchte Vertragsstrafenbeträge ausgewiesen – da der Liegenschaftsfond dieses Verfahren tatsächlich nie geführt hat! Und da ein Wiederkauf keinen laufenden Mietvertrag brechen kann, wird das SEZ bis zur Klärung der Prozesse und danach auf jeden Fall noch lange stehen bleiben. Zusätzlich ist eine Erhaltung des SEZ in Verbindung mit einer sinnvollen Neubebauung im Außenbereich des Grundstücks, in sehr hochwertiger Form möglich. Die fertigen Projektpläne zum SEZ liegen bei mir schon auf dem Tisch.
Im Januar 2024 verkündete die Berliner Finanzverwaltung, dass das SEZ abgerissen werden soll. Wir haben einen Rückblick auf die Geschichte des SEZ geworfen. Noch steht das Gebäude allerdings – welche 12 berühmten Berliner Gebäude nicht mehr existieren, erfahrt ihr hier. Das Spaßbad mit dem ersten Wellenbad Berlins war unter den Berliner:innen sehr beliebt – hier geht es zu den Freibädern in Berlin mit dem ultimativen Badeglück. Allerdings ist Berlin mit öffentlichen Bädern unterversorgt – politischen Ursachen des Bädermangels gehen wir hier auf den Grund. Hier geht‘s zu mehr Politik.
