Stadtleben

Wohnungsbau in Berlin: Die halbe Miete?

WohngenossenEs sieht so aus, als würden sie ihrem Ziel näherkommen. Ein Haus für ihre Wohngenossenschaft. Nach all den Jahren.Zwei Dinge hätten die Frauen und Männer, die meisten aus dem Kulturbereich, nie erwartet, als sie sich im November 2006 zusammenfanden, um eine „nicht eigentums­orientierte Wohnungsgenossenschaft“ zu gründen. Zum einen, dass sie vielleicht in einen Neubau ziehen. Zum anderen, dass eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft dieses Haus bauen könnte. Die Gewobag.
Gut sechs Jahre ist das jetzt her. Nicht viel. Wohnungspolitisch aber liegen Welten zwischen den Jahren 2006 und 2013. Die „Wohngenossen“, so nannte sich die Gruppe, sind jetzt eine Art Pilotprojekt.

Damals, 2006, standen in Berlin angeblich bis zu 150?000 Wohnungen leer, neue wurden kaum errichtet, nur 2?850 in dem Jahr, ein Jahrzehnttief. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften bauten seit Ende des sozialen Wohnungsbaus drei Jahre zuvor überhaupt nicht mehr, sie hießen nur noch so. Thilo Sarrazins Finanzverwaltung spielte ihre komplette Privatisierung durch. Irische und dänische Immobilieninvestoren kamen derweil zum Powershoppen nach Berlin.
„Neubau war für uns damals absolut kein Thema“, sagt Susanne Benedek, Kulturvermarkterin, eine der Wohngenossen. „Ich weiß nicht, wie viele alte Immobilien wir uns in der ganzen Zeit angesehen haben.“

 

Neuer sozialer Wohnungsbau

Jetzt ist aber der neue soziale Wohnungsbau plötzlich wieder das nächste große Ding für bezahlbares Wohnen. Mit einer sozialen Wohnungsbauförderung obendrein. Es ist das Comeback des Jahres.
Die Idee der Wohngenossen ist so: individuell selbstbestimmtes Wohnen, das aber in Gemeinschaft. Durchschnittsmiete: 8,50 Euro. Das Motto ist ein Dreiklang: „Queer, care, culture“. „Ein Drittel lesbisch, ein Drittel schwul, ein Drittel alles andere“, sagt Susanne Benedek. „Das ist Teil unserer Prämisse.“ Mit Platz für Geringverdiener.
Am liebsten wollten sie nach Kreuzberg oder Schöneberg. Auch in soziale Problemgebiete. Um ins Quartier hineinzuwirken.
„Hätten wir damals gesagt, wir verzichten auf unseren sozialen Aspekt, hätten wir sofort Geld von den Banken bekommen“, sagt Andrй Kraft, auch ein Wohngenosse.

Seit 2012 gibt es den Kontakt mit der Gewobag. Diese will mittelfristig 4?000 Wohnungen bauen. Der Wunsch der Wohngenossen: in eines dieser Häuser mit einzuziehen. Es ist eine Option, ein Bestandshaus eine weitere. Noch aber ist nichts entschieden. Es wäre ein interessanter Versuch, zwei Aspekte miteinander zu verbinden: den Neubau eher günstiger Wohnungen, in den die städtischen Wohnungsbaugesellschaften, die rund 180?000 der 1,9 Millionen Berliner Wohnungen verwalten, wieder einsteigen sollen. Und die Dynamik einer kleinen, beweglichen Genossenschaft. Zehn Leute im Kern.
Für die städtischen Gesellschaften ist es ein Paradigmenwechsel. 100?000 kommunale Wohnungen waren in den letzten zehn Jahren privatisiert worden. Jetzt schlägt das Pendel andersherum aus. Neu bauen. Zukaufen.

Schließlich steigen die Mieten in Berlin seit Jahren. Und steigen. Und steigen. Vor allem innerhalb des S-Bahnrings. Aber nicht nur dort. Die Angst vor immer höheren Wohnkosten ist in vielen Kiezen zu Hause. Für diese Angst gibt es Zahlen. Im neue GSW-Wohnmarktreport zum Beispiel. Der verzeichnet 13 Prozent Mietensteigerung bei Neuvermietungen von 2011 bis 2012. Ganz vorn dabei: Mitte, dann Neukölln. Dem Deutschen Institut für Wirtschaft zufolge stiegen die Mieten zwischen Januar 2007 und September 2012 um 27,6 Prozent. Und dann der Bevölkerungszuwachs. Bis 2025 rechnet der Senat mit 239?000 neuen Berlinern. Deutschen wie ausländischen. Die müssen ja alle irgendwo wohnen.

 

Erstes Neubauprojekt nach zehn Jahren

Wenn aber in den vergangenen Jahren neue Wohnungen gebaut wurden, dann unter 4?000 pro Jahr. Meist nur hochpreisige.
Noch vor drei Jahren hatte Frank Bielka, Chef der größten kommunalen Wohnungsbaugesellschaft Degewo, gemahnt, es sei an der Zeit, den Wohnungsbau wieder anzukurbeln. Die Idee gefiel der damaligen Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer (SPD) nicht so gut. Kein Bedarf, hieß es.
Kürzlich nun schippte Bielka mit Junge-Reyers Nachfolger Michael Müller in Marienfelde Sand für einen neuen Sechsgeschosser beiseite, das erste Neubauprojekt einer städtischen Gesellschaft seit zehn Jahren.

Im Koalitionsvertrag zwischen SPD und CDU standen bereits 6?000 zusätzliche Wohnungen pro Jahr bis 2016 drin. Im Vorentwurf des Stadtentwicklungsplans Wohnen, der Anfang März vorgestellt wurde, sind es bis zu 11?500 pro Jahr – bis 2020.
Bei der Präsentation des Wohnen-Plans in der Friedrich-Ebert-Stiftung, Reiner Nagel von der Stadtentwicklungsverwaltung war gerade beim Punkt „Maßnahmen/Instrumente“ angelangt, wurden drei Fotos von hellen Wohnhäusern an die Leinwand projiziert. Alle aus dem eher teuren Segment. Das passte wenig zum Satz darüber: „Neubau mit sozialer Mischung muss das Ziel sein.“
Nagel sagte: „Es ist im Moment nicht einfach, andere Neubaubilder zu finden als diese.“ Er klang fast betreten. „Das wird in 20 Jahren ganz anders sein.“
Nun werden beinahe im Wochenrhythmus neue Wohnungszahlen und Fördersummen durchdekliniert.

 

Jeder darf mal:

– Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD) will 1?000 Wohnungen jährlich mit einem knapp 60 Millionen Euro schweren Fonds fördern (siehe Interview, Seite 26).
Matthias Brauner hat schon im Dezember für die CDU vorgeschlagen, bis 2016 mit 125 Millionen aus Bundesmitteln 15?000 neue Wohnungen zu fördern. 5?000 pro Jahr.
Die Grünen wollen für den nächste Doppelhaushalt zum zweiten Mal 100 Millionen Euro für den Wohnungsbau beantragen.
– Der SPD-Bauexperte Volker Härtig aus Friedrichshain-Kreuzberg kalkuliert vor, bis 2025 mit 110 Millionen Euro jährlich 50?000 geförderte Wohnungen zu bauen lassen.
– Und sein Fraktionschef Raed Saleh will, dass die städtischen Gesellschaften bis 2017 eine Summe von 1,1 Milliarden Euro investieren. Darunter 600 Millionen an Krediten.

Es ist wie ein Höher, Schneller, Teurer. Wer will noch mehr, wer hat noch nicht? 
SPD-Mann Härtig zum Beispiel fragt: „Kann sich die SPD leisten, darüber hinwegzuschweigen, wenn die Durchschnittsmiete in Berlin zehn Euro je Quadratmeter steigt?“ Er findet, es sei jetzt auch mal „ein größerer Schluck aus der Pulle“ fällig.
Der Bauexperte der Grünen, Andreas Otto, sagt dagegen: „Die Gefahr besteht, dass der Senat neue Großsiedlungen aufruft. Wir sagen: bestehende Strukturen ergänzen.“
Es ist nur so, dass im frei finanzierten Wohnungsbau Mieten unter neun Euro kalt  pro Quadratmeter kaum möglich sind. Das sind nicht eben Geringverdienermieten.
Finanzsenator Ulrich Nußbaum (parteilos) tat kürzlich in einem „Morgenpost“-Interview kund, welchen Spielraum er im Haushalt sieht, um Neubaumieten mit „dauerhaft jedes Jahr dreistelligen Millionenbeträgen“ auf sechs Euro herunterzufördern: keinen.

 

Draußenstadt wird Drinnenstadt

Eine andere Frage ist, wo diese neuen Wohnungen entstehen sollen. Der Stadtentwicklungsplan sieht für 10?000 Wohnungen Baulücken in der inneren Stadt, das Potenzial von Nachverdichtungen wird gerade erhoben. In den Außenbezirken ist das Potenzial jedoch zehnmal so hoch. Das Gros der Neubauten liegt aber nicht dort, wo die Mietennot am größten ist: in der Innenstadt.
„Draußenstadt wird Drinnenstadt.“ Das ist das Leitbild der Internationalen Bauausstellung 2020. Aber ganz weit draußen, für neun Euro kalt? Oder wie es der Soziologe Andrej Holm von der Humboldt-Universität, der den Gentrification Blog betreibt, formuliert: „Gebiete, in die jetzt schon niemand hinverdrängt werden möchte.“

Jens_Holger_KirchnerJens-Holger Kirchners Amtssitz sieht ungefähr so aus, wie man sich solche Gebiete vorstellt. Pankows Stadtrat für Stadtentwicklung hat sein Büro in einem, freundlich ausgedrückt: unspektakulären dreistöckigen Zweckbau an einer Durchgangsstraße. Nach Norden geht es geradewegs in die Felder. Kirchner sagt: „Hier ist der Mittelpunkt von Pankow.“ Geografisch mag das stimmen.
In Pankow lassen sich viele Herausforderungen besichtigen, die andere Bezirke noch vor sich haben. Bevölkerungswachstum, Zuzug vor allem junger Familien, Bauboom, Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Die soziale Infrastruktur hält längst nicht mehr Schritt mit dem Boom. Die Schulen zum Beispiel platzen aus allen Nähten.
Bis zu 30?000 neue Wohnungen, rechnet er vor, sollten bis 2030 im Bezirk gebaut werden. Zwei der 25 Senatsgroßbaustellen sind in Pankow angesiedelt. Eine davon in Buch. So steht es im Stadtentwicklungsplan.
„Das sind Vorstellungen der Senatsverwaltung, das ist alles nur grob“, sagt Kirchner. „Ich zeige Ihnen mal unsere Karte.“ Er holt einen anderen Plan von der Pinnwand. Pankows Wohnungspotenzialflächen. Kirchner deutet auf ein Areal im Nordosten. „Hier will der Senat in Buch 5 bauen lassen“, sagt er. Eine Fläche im Ortsteil Buch. „Buch 5 ist aber eine Moorlinse.“
– „Eine was?“
„Eine Moorlinse! Ein Wasserloch, wo ringsum Moor ist.“ Kirchner lacht. „Das ist einfach eine schlechte Gegend zum Bauen.“
Bei Kirchner kann man lernen, was bei den Bezirken alles möglich ist. Welche Hebel man drücken könnte. Wenn es nach ihm geht: jeden. Gern auch bis zum Anschlag.

 

Pankower Bündnis für Mieterschutz und Wohnungsbau

Manche nennen ihn jetzt „Investorenschreck“. Für Jens-Holger Kirchner klingt das nur sehr eingeschränkt wie ein Schimpfwort. irchner verbot Anfang des Jahres Luxussanierungen im Bezirk. Luxus heißt dabei schon: zweites Bad, zweiter Balkon. Ein Zweckentfremdungsverbot hat er auch in Kraft gesetzt, gegen Ferienwohnungen.
Der Senat plant, eine solche berlinweite Verordnung nach Ostern vorzulegen. 12?000 Ferienwohnungen in der Stadt von heute könnten dann 12?000 Mietwohnungen von morgen sein. Ebenfalls noch vor der Sommerpause soll in der Stadt eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- und Eigentumswohnungen kommen.
Dafür wird es höchste Zeit. Für viele Häuser in Kreuzberg, in Neukölln ist das viel zu spät. Von Prenzlauer Berg gar nicht zu reden.

Derzeit verhandelt Kirchner mit Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften über ein Pankower Bündnis für Mieterschutz und Wohnungsneubau, bis September soll es stehen. Für bezahlbare Mietwohnungen will der Bezirk eigene Flächen zur Verfügung stellen, schnell Baurecht schaffen, gegebenenfalls auch ein Vorkaufsrecht wahrnehmen, wenn keine sozialverträglichen Mieten in Aussicht stehen.
Ja, es gibt viele Hebel. Es sind aber auch viele Baustellen. Die dringend nötigen Wohnungen. Die Mietsteigerungen. Die Zuzüge. Die fehlenden Schulen. Alles. Irgendwann sagt Kirchner leise: „Ich bin da ja auch hin- und hergerissen. Das ist wie ein Erdbeben. Wie tektonische Platten.“ Seine Hände suchen irgendetwas in der Luft, wonach sie greifen können. „Das bewegt sich alles hin und her. Was da richtig und was da falsch ist, kann keiner mehr sagen.“

 

Von Hamburg lernen

Richtig ist momentan zum Beispiel, was Hamburg macht. Berlin schaut gern gen Norden. Das Hamburger Modell. Private Investoren müssen dort in ihren Neubauten zu 30 Prozent bezahlbaren Wohnraum schaffen. Dafür gibt es Belegungsbindungen. Für Geringverdiener beginnen die Mieten bei 5,80 Euro. Hamburg gibt aber auch 120 Millionen Euro im Jahr für Wohnungsbauförderung aus. Das ist doch mal eine Hausnummer.
Von Hamburg lernen heißt bauen lernen.

Zum Beispiel in Lichtenberg. Der neue Boombezirk. Seit zwei Jahren wächst dort die Bevölkerung drastisch, bis 2030 könnten es 40?000 Menschen zusätzlich sein. Vor allem sind viele junge Familien darunter.
„Mensch, wir brauchen Wohnungen“, sagt Bürgermeister Andreas Geisel (SPD), er ruft es fast ins Telefon. „So schnell wie möglich.“
Beim Bündnis für Mieten, das Lichtenberg Mitte Dezember mit öffentlichen und privaten Wohnungsbauunternehmen gestartet hat, geht es, ähnlich wie in Pankow, unter anderem um schnelleres Baurecht für ausgewiesenes Bauland. Und um Mietbindungen. Da haben wir einfach von Hamburg abgeschrieben“, sagt Bürgermeister Geisel. Nur ohne die Fördermillionen, natürlich. ei zehn Prozent der neuen Wohnungen eines Bauprojektes sollen die Mieten für Hartz-IV-Empfänger geeignet sein, bei weiteren 20 Prozent auf Mietspiegelniveau. Geisel sagt aber auch: „Das Problem der steigenden Mieten lösen wir nicht allein im Neubau, sondern vor allem im Bestand.“

 

Nicht überzeugende Offensive

Das sieht Reiner Wild, Chef des Mietervereins, ähnlich: „Wenn schon öffentliche Förderung, dann dort hinein.“ Echtes Bemühen um soziale Mischung kann er in den Senatsplänen bislang gar nicht erkennen.
Auch Gentrifizierungsexerte Andrej Holm ist nicht überzeugt von der Bauoffensive. Er nennt sie eine „relativ schmerzfreie Simulation von Wohnungspolitik“ und sagt: „Die Neubaupläne kompensieren nicht mal die 10?000 Wohnungen des ehemaligen sozialen Wohnungsbaus, die jährlich aus den Sozialbindungen herausfallen.“ Überhaupt: „Alle experimentellen Möglichkeitsräume in der Stadt werden verschwinden, wenn diese Baupläne alle umgesetzt werden.“
Das ist vielleicht das größte Dilemma. Der Wohnungsneubau soll künftige Mietnot lindern. In Kiezen mit aktuellen Mietsorgen macht er aber eher Angst. Andernorts geht es auch um Freiräume. Oder einfach um den Nimby-Effekt: not in my backyard. Das heißt etwa: Bauen? Klar. Nur nicht hier.

Lichtenbergs Bürgermeister Geisel sagt: „Praktisch bei jedem Bauprojekt gibt es Widerstand. Das ist der Grundkonflikt, den wir in den nächsten Jahren bekommen werden.“
Beim Tempelhofer Feld zum Beispiel. Das ist mit Abstand die größte innerstädtische Fläche für geplante Wohnungen: 4?700 an den Rändern. Nur hat die Initiative 100 % Tempelhof binnen sechs Wochen 28?000 Unterschriften dagegen gesammelt. Gegen jegliche Bebauung. Ist ja auch schön dort.
Felix Herzog von der Initiative sagt: „Man kann doch eine Freifläche mal für zehn oder 20 Jahre sich selbst überlassen. Wir sollten uns Zeit nehmen, mit den Bürgern zu überlegen: Was wollen wir damit eigentlich tun?“
Was wollen wir eigentlich tun? Eine gute Frage. Berlin will jetzt bauen. Mit allen Mitteln. Mal sehen, ob das reicht.

Text: Erik Heier
Fotos: David von Becker, Benjamin Pritzkuleit

Lesen Sie hier: Ein Interview mit Stadtentwicklungssenator Michael Müller

 

Sozialer Wohnungsbau
Im sozialen Wohnungsbau entstanden zwischen 1952 und 1997 in ­Berlin 429?000 Sozialwohnungen, da­runter auch Siedlungen wie die Gropiusstadt. Menschen mit nachgewiesen geringem Einkommen zahlten darin die sogenannte „Bewilligungsmiete“. Aber: Die Sozialwohnungen waren nur so lange an die sozialen Richtlinien gebunden, bis alle Darlehen an den Staat ­zurückgezahlt waren. 2003 stieg der Senat aus der staatlichen Anschlussförderung aus. Damit fielen direkt 28?000 Wohnungen aus der Sozialbindung. Die Konsequenzen des Ausstiegs: Die Mieten explodieren, viele Mieter werden zum Auszug gezwungen. Weil die Baukosten in den Jahrzehnten zuvor künstlich in die Höhe getrieben wurden, um den Anlegern hohe Steuerabschreibungen zu ermöglichen, stieg auch die Kostenmiete der Wohnungen. Da die Mieter aber nur die deutlich niedrigere Sozialmiete zahlen mussten, ergab sich eine extreme Differenz – die jetzt die Berliner Landeskasse zu tragen hat: insgesamt rund 400 Millionen Euro. Nicht zu vergessen die Bauskandale in dieser Zeit. Gleich mehrere Senatsmitglieder hatten sich in den 80er-Jahren für Baugenehmigungen schmieren lassen. Heute hat Berlin nur noch rund 150?000 Sozialwohnungen.

Der Wohnplan des Senats

Mit dem Stadtentwicklungsplan Wohnen (StEP Wohnen) formuliert die Senatsverwaltung für Stadt­entwicklung „raumbezogene wohnungspolitische Ziele und Leit­bilder“ bis zum Jahr 2025. Unter ­anderem benennt er die Flächen­potenziale für Wohnungsneubau in Berlin. Langfristig sehen die Fachleute der Senatsverwaltung Raum für mindestens 211?000 Wohnungen in der Stadt. Davon sind 10?000 durch Baulücken in der Innenstadt möglich. Wie auch die Karte mit
25 großen Wohnungsbaustandorten zeigt, liegt ein Großteil des Gesamtpotenzials außerhalb der ­Innenstadt. Soziale Mischung und energetischer Wandel sind weitere Themen. Der StEP Wohnen soll als Entwurf im Mai vorgestellt und im September vom Senat beschlossen werden. 

Neubaubereiche
Nr.     Name        Wohneinheiten
1    Historische Mitte / Alexanderplatz    1?150
2    Luisenstadt     950
3    Oberspree    3?500
4    Revaler / Boxhagener Str.    850
5    Rummelsburger Bucht    700
6    S-Bhf. Plänterwald / Baumschulenweg    1?750
7    Mariendorfer / Tempelhofer Weg    1?450
8    Ehem. Flughafen Tempelhof    4?800
9    Gleisdreieck    1?800
10    Südkreuz    400
11    Güterbahnhof Wilmersdorf    500
12    Spreestadt Charlottenburg    450
Nr.     Name        Wohneinheiten
13    Europacity / Lehrter Str.    2?000
14    Brunnenviertel / Mauerpark    950
15    Güterbahnhof Pankow    600
16    Alt-Lichtenberg    2?100
17    Biesdorf-Süd    350
18    Karlshorst    1?600
19    Köpenick Zentrum    1?800
20    Dahmestadt    2?450
21    Johannistal / Adlershof    1?050
22    Lichterfelde Süd    3?000
23    Wasserstadt Spandau    2?300
24    Kurt-Schumacher-Platz    1?000
25    Buch    3?150

SebastianJungMieterproteste
Der Wegfall bezahlbaren Wohnraums für sozial Schwächere hat zur Gründung mehrerer Bürgerinitiativen geführt. Die Mietergemeinschaft Kotti & Co zum Beispiel kämpft seit 2011 gegen die Mieterhöhungen in den Hochhäusern am Kottbusser Tor – samt Protestcamp vor Ort.
Auf eine breite Öffentlichkeit, eine professionelle Webpräsenz und die Verbreitung von ­Änderungsvorschlägen setzt auch das Aktionsbündnis Sozialmieter. Einer der Berliner Mietaktivisten ist Sebastian Jung mit dem Netzwerk Mieterstadt.de. Als der ehemalige Sozialbau im Kreuzberger Fanny-Hensel-Kiez 2009 verkauft wurde, stieg Jungs Miete von 5,33 Euro pro Quadratmeter in zwei Schritten auf 13,02 Euro kalt. Seine Klage dagegen läuft. In einem anderen Fall hat aber gerade das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Mieterhöhungen für unwirksam erklärt. Jungs Ziel ist unter anderem die Einsetzung einer Enquete-Kommission zum sozialen Wohnungsbau im Bestand.

Auch noch:

Der wilde Westen: Westberlin in den 80ern 

Pankow: Zwischen Boom und Pleite

Übersichtsseite Kultur und Freizeit in Berlin 

 

 

 

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