• Stadtleben
  • Vom Fundament bis zum fertigen Haus: Ist Bauen in Berlin noch sinnvoll?

Inhalt von Wörpel Bau GmbH

Vom Fundament bis zum fertigen Haus: Ist Bauen in Berlin noch sinnvoll?

Wenn man sich die Nachrichten zum Thema Häuser- und Wohnungsmarkt ansieht, könnte man auf die Idee kommen, ein eigenes Bauprojekt sei nur noch schwer zu realisieren. Das liegt in erster Linie an den stark gestiegenen Preisen in allen Belangen, wobei schon die Grundstückspreise das Budget vieler bauwilliger Menschen sprengen. Wenn dann auch noch die Preise für die verbauten Rohstoffe nicht weniger stark ansteigen, löst sich der Wunsch vom Hausbau schnell in Luft auf und die Suche konzentriert sich eher auf Bestandsimmobilien. Trotzdem möchten wir in diesem Artikel untersuchen, ob es in Berlin und Umland doch noch preiswerten Boden gibt und welche Tipps dabei helfen, die Kosten in einem überschaubaren Rahmen zu halten.

Ein Haus bauen in Berlin. Foto: Estefania Cortes / unsplash

Mieten, Wohnungen und Häuser: Eine Schnellanalyse des Immobilienmarktes

Zunächst gilt es die wichtigste Frage vorab zu klären: Wie sieht es eigentlich auf dem Immobilienmarkt in Berlin aus? Schließlich ist es vor einem Bauprojekt essenziell, sich mit den Alternativen zu beschäftigen. Grundsätzlich gibt es dabei vier Möglichkeiten:

  • Wohnung zur Miete
  • Der Kauf einer Wohnung
  • Der Kauf eines Hauses
  • Der komplette Neubau

Fangen wir mit den Mieten an, stellt sich heraus, dass Berlin schon lange über dem bundesdeutschen Durchschnitt für Mieten bewegt. Die Lücke zwischen dem Schnitt und Berlin ist hierbei in den letzten 20 Jahren immer weiter auseinandergedriftet. Während die Differenz im Jahre 2020 noch bei circa fünf Euro pro Quadratmeter lag, waren es 203 schon knapp elf Euro. Durchschnittlich müssen Berliner zwischenzeitlich mehr als 20 Euro pro Quadratmeter für ihre Wohnung bezahlen – abhängig von der Größe der Wohnung.

Am teuersten sind wie immer kleinere Wohnungen, wo in den nächsten Jahren wahrscheinlich die Marke von 30 Euro geknackt werden wird. Größere Wohnungen ab 100 Quadratmeter liegen hingegen nur etwas über 20 Euro, wobei auch diese Entwicklung klar nach oben zeigt. Der Trend kennt dabei seit Jahren nur noch eine Richtung, weshalb Eigentum grundsätzlich sehr interessant ist. Schaut man sich nur diesen Bereich an, bleibt das eigene Bauvorhaben auf jeden Fall eine ernsthafte Alternative. Anzumerken bleibt dennoch, dass solche Zahlen stets mit Vorsicht zu genießen sind. Der Berliner Mietspiegel unterscheidet etwa zwischen verschiedenen Wohnlagen, bei denen es mitunter enorme Unterschiede gibt. Es ist somit noch immer möglich, auch in zentralen Lagen einfache Wohnungen für einen Preis von unter zehn Euro pro Quadratmeter zu bekommen.

Die zweite Option, der Kauf einer Wohnung, ist ebenfalls ein zweischneidiges Schwert. Allerdings gestaltet sich die Preisentwicklung hierbei etwas vielschichtiger als bei den Mietwohnungen, wo die Preise ausschließlich steigen. Diese Tendenz lässt sich bei Eigentumswohnungen aktuell nicht mehr so stark beobachten wie noch vor einigen Jahren. 2017 kostete der Quadratmeter einer Wohnung durchschnittlich 3.400 Euro und lag damit mehr als 1.500 Euro unter dem aktuellen Wert. Zur Wahrheit gehört aber auch: Seit dem Höchstwert 2021, als der Preis pro Quadratmeter bei 5.100 Euro lag, kam es zu einem leichten Rückgang. Die Zeiten für einen Wohnungskauf sind somit besser als oftmals gedacht, was den Kauf einer Wohnung nicht gänzlich unattraktiv macht.

Beim Blick auf die Preise für bereits bestehende Häuser zeichnet sich ein ähnliches Bild wie bei den Wohnungen ab. Es gibt jedoch den Unterschied, dass die Häuser in den letzten Jahren größere Schwankungen hinter sich haben. So ist der Preis seit 2017 deutlicher gefallen als bei den Wohnungen. Aktuelle Zahlen sprechen hier davon, dass der Quadratmeter eines Hauses nur noch einen Wert von circa 4.700 aufweist, während es vor einigen Jahren noch über 5.000 Euro waren. Insgesamt lässt sich daraus trotzdem die Entwicklung ableiten, dass die Miete oder der Kauf von Wohnungen oder Häusern in Berlin hohe Ausmaße angenommen haben. Zu den Gründen und den Folgen für das Projekt des Hausbaus folgen weiter unten noch mehr Informationen.

Bauen bleibt grundsätzlich interessant

Es lässt sich nicht leugnen, dass Bauen in der Vergangenheit schon leichter war. Gerade in einer Metropole wie Berlin hat der Andrang auf die Bauflächen dafür gesorgt, dass die Zahl der Mieter immer weiter gestiegen ist und Eigentum in den Hintergrund rückt. Mittlerweile wohnt in Deutschland sogar mehr als die Hälfte der Einwohner zur Miete, was der Bundesrepublik innerhalb der EU den Spitzenplatz einbringt. Berlin fungiert dabei als so etwas wie die Hauptstadt der Mieter, da mehr als 80 Prozent aller Wohnungen in der Hauptstadt als Mietwohnungen deklariert sind.

Diese Zahlen machen es umso verlockender, aus dem Muster auszubrechen und sich mit Eigentum ein Stück mehr Selbstständigkeit zu sichern. Was das Prinzip hinter dem Bauprojekt angeht, hat sich somit nichts geändert. Wer über eine stabile finanzielle Situation verfügt, macht mit einem Hausbau deshalb nichts falsch. Trotzdem stimmt es auch, dass angesichts der angespannten Situation auf dem Immobilienmarkt eine gewissenhafte Planung nochmals wichtiger geworden ist, als es früher der Fall war. Fehler wiegen tendenziell schwerer und treiben die Kosten in die Höhe. Die richtige Planung fängt daher schon mit der passenden Baufirma Berlin an. Dafür braucht es eine umfassende Recherche, damit die angehenden Bauherren am Ende den idealen Kompromiss aus geringen Kosten und einem reibungslosen Ablauf erhalten.

Die Suche nach dem passenden Grundstück

Gehen wir die einzelnen Schritte auf dem Weg zum eigenen Haus einmal durch. Zunächst einmal braucht es natürlich ein geeignetes Grundstück, auf dem das Haus steht. Das stellt in dicht besiedelten Städten wie Berlin die größte Hürde dar, da das Land in den letzten Jahren immer knapper wurde. Das liegt nicht zuletzt am hohen Zuzug und an Versäumnissen der Politik, genügend Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Als Folge übersteigt die Nachfrage das Angebot und die Preise schnellen entsprechend schnell nach oben. Dass Wohnbaugesellschaften Bestände aufkauften, teuer renovierten und für relativ hohe Kosten weitervermieteten, kam als weiterer Faktor hinzu.

Das sollte Interessenten dennoch nicht entmutigen. Die Aufgabe wird zugegebenermaßen etwas schwerer, ist allerdings keineswegs aussichtslos. Als Erstes bedarf es eines genauen Blickes auf die verfügbaren Grundstücke. Außerhalb der Ballungszonen im Zentrum gibt es in abgelegeneren Bezirken nach wie vor die Möglichkeit, verhältnismäßig günstig Fläche zu erwerben. So sind die Preise in Spandau noch wesentlich geringer als in anderen Bezirken wie Mitte oder Pankow. Es soll aber gar nicht so sehr um die preislichen Unterschiede zwischen den Bezirken gehen, sondern mehr um das Prinzip. Fakt ist deshalb: Wer ernsthaft ein Bauvorhaben verfolgt, sollte die einschlägigen Immobilienportale nach attraktiven Angeboten durchsuchen oder sich mit einem Makler in Verbindung setzen.

Von der Genehmigung bis zu den ersten Baumaßnahmen

Wenn es mit dem richtigen Grundstück geklappt hat, ist die Grundlage gegeben – im wahrsten Sinne des Wortes. Aber wie geht es jetzt weiter? Immerhin steht noch ein langwieriger Prozess bevor, bis endlich das Traumhaus am ausgesuchten Platz steht. Der nächste Schritt wäre, ein Generalunternehmen Berlin zu beauftragen. Was hat es damit auf sich? Generalunternehmen sind spezialisierte Firmen, die von der Planung bis zur endgültigen Realisierung des Projektes an der Seite des Bauherren stehen. Dabei verfügen sie nicht nur über das nötige Know-how, sondern auch über die entsprechende Manpower, die es für die Umsetzung der Pläne braucht.

Im ersten Schritt wäre das die Zusammenarbeit mit einem Architekten, der nach den eigenen Wünschen ein Design für das spätere Haus entwirft. In diesem Zusammenhang berücksichtigt er die Gegebenheiten vor Ort und überprüft, ob die Ideen realistisch sind oder ob Anpassungen notwendig sind. Auf dieser Grundlage geht es dann mit dem Einholen der Baugenehmigung beim Bauamt in Berlin weiter. Das Amt prüft, ob alle Auflagen beim Bau eingehalten werden können und erteilt anschließend die Genehmigung. Dieser Schritt kann sich etwas hinziehen und mitunter nervenaufreibend sein.

Das liegt an den bürokratischen Hürden, an denen schon so mancher angehende Hauseigentümer verzweifelt ist. Gerade die steigenden Auflagen beim Umweltschutz könnten dafür sorgen, dass sich der Genehmigungsprozess in die Länge zieht. Der Grund dafür sind dann beispielsweise Gutachten, die im Vorfeld erstellt werden müssen, um ökologische Bedenken auszuschließen. Speziell, wenn es um mögliche Bedenken beim Trinkwasser geht oder seltene Tierarten in der Nähe heimisch sind, kann es zu Verzögerungen kommen.

Des Weiteren muss geprüft werden, ob sich das Haus später ohne Probleme an die Infrastruktur anschließen lässt. Was damit gemeint ist? Hier geht es vor allem darum, dass Wasserleitungen verlegt werden können und auch die Stromzufuhr kein großes Hindernis darstellt. Wie wir sehen, bedeutet ein Baugenehmigungsverfahren einen hohen bürokratischen Aufwand. Sich darüber zu viele Gedanken zu machen, ist daher kontraproduktiv. Trotzdem sollte man sich im Vorfeld dieses Risikos bewusst sein und mögliche Verzögerungen beim Bau einplanen.

Kosten für Baumaterialien auf einem hohen Niveau

Neben den Kosten für das Grundstück ebenfalls relevant: die Baumaterialien. Diese bewegen sich derzeit auf einem hohen Niveau, was eine weitere Herausforderung für den Bau bedeutet. Davon betroffen sind besonders Materialien wie Zement, bei dem es 2023 einen Anstieg von 41,7 Prozent im Vergleich zum vorherigen Halbjahr gab. Ähnlich sieht die Entwicklung bei anderen wichtigen Bestandteilen wie Gips, Glas oder Stahl aus, was den Bau natürlich nicht gerade erleichtert.

Basierend auf diesen Zahlen könnte man meinen, der Zeitpunkt zum Bauen sei nicht ideal. Es gibt jedoch auch die gegenteilige Tendenz bei anderen Baumaterialien. Bauholz und Metalle wurden in letzter Zeit um bis zu 18 Prozent günstiger, was den Preis für das gesamte Vorhaben erheblich senkt. Das macht deutlich, dass es gemischte Prognosen für die kompletten Kosten gibt, die durch die verarbeiteten Materialien entstehen.

Zusammenarbeit mit Experten basiert auf Vertrauen

Ein Generalunternehmen zu beauftragen, erspart viele Mühen im Zusammenhang mit dem Bauprojekt. Der größte Vorteil: Das Unternehmen arbeitet mit Experten aus allen beteiligten Branchen zusammen und kann den Bau somit koordinieren. Das läuft entweder so ab, dass dem Unternehmen die einzelnen Bereiche unter seinem eigenen Dach zur Verfügung stehen oder über eine Auslagerung der Arbeitsschritte an Subunternehmen. Das bedeutet, dass der Bauherr das Generalunternehmen beauftragt, welches anhand der Pläne des Architekten die notwendigen Maßnahmen einleitet.

Schnell und unkompliziert kommen dann die jeweiligen Spezialisten zum Einsatz, wenn sie benötigt werden. Das gilt zum Beispiel für die Beschaffung des Materials, die Einhaltung der Auflagen oder arbeitsrechtlich relevante Themen. Ohne Generalunternehmen müssten sich Bauherren komplett selbst um diese Bereiche kümmern, was nicht nur aufwendiger, sondern in den meisten Fällen auch um einiges teurer wäre. Schließlich fehlt einem Laien der Insiderblick und damit auch die nötigen Fachkenntnisse, um einen Bau selbst zu verwalten.

Das trifft übrigens nicht nur auf die handwerklichen Aspekte des Hausbaus zu. Vielmehr erfordert ein Hausbau noch mehr Expertise aus anderen Branchen. Bei den schon genannten bürokratischen Hürden kann ein Anwalt helfen, um die Genehmigung zu beschleunigen. Darüber hinaus braucht es weitere Fachleute wie Bauingenieure für die Planung und Details des gesamten Projektes. Das sorgt dafür, dass selbst in einer dicht besiedelten Stadt wie Berlin ein kompletter Neubau noch eine sinnvolle Alternative ist, um auf dem angespannten Immobilienmarkt ein Stück mehr Selbstständigkeit zu erhalten.

Fazit: Anspruchsvoll, aber nach wie vor sinnvoll

Was hat das jetzt alles mit der eingangs gestellten Frage zu tun, ob Bauen in Berlin noch sinnvoll ist? Nun, der Blick auf die Preisentwicklung bei Immobilien in allen Facetten zeigt, dass der Trend ganz eindeutig nach oben zeigt. Da es sich dabei um eine Entwicklung handelt, die mit hoher Wahrscheinlichkeit noch weiter voranschreiten wird, ist es sinnvoll, die Option eines eigenen Bauprojektes zu prüfen. Hier gibt es zwar ebenfalls zu berichten, dass Grundstücke deutlich teurer sind als noch vor 20 Jahren. Eine Milderung ist hingegen nicht zu erwarten, was in der Folge für den aktuellen Zeitpunkt spricht.

In abgelegeneren Bezirken Berlins wie Spandau ist es trotz der komplizierten Lage auch noch möglich, eine Chance auf relativ günstige Grundstücke zu erhalten. Wer sich mit dem Gedanken trägt, den Bau in nächster Zeit anzugehen, sollte sich deshalb an verschiedenen Stellen umsehen. Dadurch erhalten angehende Bauherren mehr Selbstständigkeit und Konstanz, die es gerade bei Mietwohnungen nicht gibt. Wichtig für das Vorhaben ist jedoch, sich kompetente Partner an die Seite zu holen und auf ein Generalunternehmen zu vertrauen. Dieses begleitet Bauherren in allen Phasen des Projektes und stellt durch seine Zusammenarbeit mit Fachleuten aus allen benötigten Branchen einen reibungslosen Ablauf sicher. Die effiziente Planung und Durchführung mithilfe eines Generalunternehmens ist außerdem hilfreich, um die Kosten im Rahmen zu halten und sich nicht noch über weitere Steigerungen der Kosten ärgern zu müssen.

Berlin am besten erleben
Dein wöchentlicher Newsletter für Kultur, Genuss und Stadtleben
Newsletter preview on iPad