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Wohnen in Berlin – Haus kaufen oder bauen?

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Berlin ist so beliebt wie kaum eine andere Stadt in Deutschland. Das liegt nicht nur daran, dass sie die Landeshauptstadt ist, sondern auch an den verschiedenen Nationalitäten und Kulturen, die Berlin unglaublich bunt und vielfältig machen. Dazu kommt die offene, tolerante Mentalität der Einwohner und ein üppiges Kultur- und Bildungsangebot.

Da verwundert es nicht, dass zu den rund 3,7 Millionen Einwohnern jedes Jahr neue dazukommen. Im Jahr 2019 waren es dem Amt für Statistik zufolge 11.700 Menschen, die Berlin zu ihrer neuen Heimat gemacht haben – trotz des aktuell sehr langsamen Bevölkerungswachstums. Zuwachs bedeutet aber auch, dass der Wohnraum immer knapper wird. Wer in Deutschlands Hauptstadt sesshaft werden und sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, sollte das Vorhaben also möglichst bald in die Tat umsetzen. Bleibt nur noch die Frage zu klären, ob es eine gekaufte oder eine selbst gebaute Immobilie sein soll. Der folgende Vergleich soll bei der Entscheidung helfen.

Kosten

Berlin zieht viele Menschen an – dementsprechend sind in den vergangenen Jahren auch die Immobilienpreise deutlich gestiegen.

Insgesamt ist Berlin trotzdem noch für viele erschwinglich, weil der Preisanstieg von einem sehr niedrigen Niveau ausging. Außerdem fallen die Immobilienpreise in den einzelnen Stadtteilen und Randbezirken unterschiedlich hoch aus und müssen daher bei den jeweiligen Gemeinden erfragt werden.

Die Grundstückspreise in Berlin liegen gemäß den Angaben von immowelt aktuell bei den folgenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter Grundstücksfläche:

  • Unter 300 Quadratmeter: 656 Euro
  • 300 bis 400 Quadratmeter: 473 Euro
  • 400-500 Quadratmeter: 470 Euro
  • 500-600 Quadratmeter: 457 Euro
  • 600-700 Quadratmeter: 352 Euro
  • 700-800 Quadratmeter: 515 Euro
  • 800-900 Quadratmeter: 417 Euro
  • Mindestens 900 Quadratmeter: 623 Euro

Dazu kommen noch die Hausbaukosten und – was nicht zu unterschätzen ist – die Baunebenkosten.

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Ein Haus zu kaufen, ist daher grundsätzlich günstiger als eines zu bauen. Unter Umständen kann man hier sogar ein richtiges Schnäppchen machen. Das hängt aber von verschiedenen Faktoren ab. Der Preis einer Bestandsimmobilie wird bestimmt durch das Alter des Gebäudes, den Renovierungszustand (Energieeffizienz, Alter der Heizungsanlage, ggf. Hinweise auf Schimmel, Zustand der Fenster und des Dachs etc.), die Ausstattung (Badausstattung, Heizmethode, Ausmaß der Wärmedämmung, Außenanlagen) und die Lage.

Unter Umständen muss noch einiges am Haus saniert und modernisiert werden. Dabei entstehen folgende Kostenpunkte:

  • Dach sanieren: ab 60 Euro pro Quadratmeter Grundfläche
  • Dach neu decken:  ab 100 Euro pro Quadratmeter Dachfläche
  • Außenanstrich: ab 20 Euro pro Quadratmeter Fassadenfläche
  • Fenster und Haustür: pro Fenster und Tür etwa 1.000 Euro plus Montage
  • Außenputz: ab 60 Euro pro Quadratmeter Fassadenfläche
  • Heizung: ab 12.000 Euro plus Montage
  • neues Bad: ab 12.000 Euro

Bei älteren Gebäuden kann der Sanierungsbedarf sehr hoch sein und es finden sich möglicherweise erst im Nachhinein wertmindernde Umstände, die zusätzliche Kosten verursachen.

Es hängt letztendlich aber immer vom verfügbaren Budget ab, ob man ein Haus kauft oder eins baut.

Gestaltungsspielraum

Ganz klar: Wer sich eine Bestandsimmobilie kauft, muss nehmen, was der Markt gerade hergibt, und die ein oder anderen Zugeständnisse machen in Bezug auf die Lage, den Grundriss und die Raumaufteilung.

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Eine Bestandsimmobilie hat allerdings den Vorteil, dass man sich im Grunde keine Gedanken mehr darum machen muss, wie man welchen Raum anlegen möchte. Es geht hier höchstens darum, manche Wand einzureißen und dafür an anderer Stelle eine Wand hochzuziehen, um so die Raumaufteilung den eigenen Vorstellungen anzupassen.

Außerdem ist der Garten schon angelegt und man sieht sofort, wer in der direkten Nachbarschaft wohnt. Das kann für die Kaufentscheidung wichtig sein, denn wenn man einfach mal bei den Nachbarn in spe klingelt und sich vorstellt, gewinnt man einen ersten Eindruck und erfährt möglicherweise auch wichtige Neuigkeiten über das Haus, die anderen Nachbarn oder größere geplante Baumaßnahmen im Wohngebiet.

Wer in Berlin ein Haus bauen will, weiß unter Umständen nicht, wer nebenan einziehen wird – etwa in Neubaugebieten, in denen noch kaum ein Grundstück bebaut ist. Dafür hat man viel mehr Gestaltungsmöglichkeiten und kann die eigenen Wünsche umsetzen. Das beginnt bei der Grundstückswahl, geht über die Architektur, die Raumaufteilung und die Haustechnik bis zur Innenausstattung. Das alles ist frei wählbar, sofern das Budget stimmt und es keine baurechtlichen Einschränkungen gibt.

Energieeffizienz

Einer der großen Vorzüge beim Neubau eines Eigenheims besteht darin, dass man besonderes Augenmerk auf die Energieeffizienz legen kann. Neubauten haben einen besonders hohen Energieeffizienzstandard. Auf diese Weise lassen sich die späteren Energiekosten für die Heizung deutlich senken. Entsprechende Maßnahmen sehen dabei folgendermaßen aus:

  • energieeffiziente Außentüren und Fenster
  • eine wirksame Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen sowie Geschoss- und Kellerdecken
  • besonders effiziente Heizungsanlagen nutzen

Welches Heizsystem es sein soll, ist auch eine Frage der Jahreskosten, die sich aus den Investitionskosten, Betriebskosten und den verbrauchsgebundenen Kosten zusammensetzen.

Die Wärmepumpe erzielt im Vergleich zu anderen Systemen die günstigsten Werte. Die Investitionskosten variieren zwischen 15.000 und 25.000 Euro – je nach Größe, Modell und örtlichen Voraussetzungen. Darin sind der Wärmespeicher und die Anschlusskosten bereits enthalten. Die Betriebskosten für die Wartung liegen bei etwa 200 Euro pro Jahr und die Investitionskosten (in dem Fall Stromkosten) belaufen sich auf etwa 1.000 Euro jährlich.

Wie viel Solarthermie kostet, hängt davon ab, ob sie nur für Warmwasser sorgen oder auch die Heizung unterstützen soll. Ersteres beläuft sich auf 5.000, Letzteres auf 10.000 Euro. Ein weiterer Faktor ist die Art Kollektoren (Flach- oder Röhrenkollektor) und die benötigte Anzahl, die wiederum von der gewünschten Leistung der Anlage und der Anzahl der Personen im Haushalt abhängt. Die Kosten für die Wartung betragen zwischen 150 und 250 Euro pro Jahr. Die laufenden Kosten liegen im Jahr etwa bei 100 bis 200 Euro.

Anschaffung und Einbau einer Pelletheizung kosten zwischen 16.000 und 24.000 Euro. Dazu kommen die Kosten für die Holzpellets, die mit 1.000 Euro im Jahr zu Buche schlagen. Für die Wartung werden jährlich zwischen 150 und 300 Euro fällig. Dafür liegt die benötigte Hilfsenergie mit 65 Euro im Jahr recht niedrig.

Wer ein Haus baut, hat bautechnisch immer alles auf dem neusten Stand, im Gegensatz zu einer Bestandsimmobilie. Der Unterschied ist vor allem bei Altbauten deutlich. Bei einer Bestandsimmobilie ist trotzdem eine hohe Energieeffizienz möglich, jedenfalls mit den entsprechenden Nachrüstungsmaßnahmen.

Arbeitsaufwand

Auf den ersten Blick ist der Arbeitsaufwand bei einem Neubau deutlich größer als bei einer Bestandsimmobilie – schon allein deswegen, weil das Gebäude erst noch errichtet werden muss. Wer ausreichend Kapital oder eben kein ausreichendes handwerkliches Geschick hat, kann aber einen Großteil der Arbeiten dem Profi überlassen. Zum Teil ist das aus versicherungstechnischen Gründen sogar zu empfehlen – etwa bei der Elektrik oder bei der Heizungsinstallation.

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Dafür ist man als Bauherr bei einem Neubau, der überwiegend von Firmen übernommen wird, darauf angewiesen, dass die einzelnen Gewerke, die am Hausbau beteiligt sind, ihre Arbeit möglichst zügig und ohne größere Komplikationen erledigen, damit der Bau vorangeht. Noch dazu muss man immer wieder überprüfen, ob bei den Arbeiten Mängel aufgetreten sind und ob alles wie vereinbart ausgeführt wird.

Bei Bestandsimmobilien erfolgt die Abwicklung deutlich schneller und unkomplizierter, weil der Großteil bereits fertig ist. Man muss sich nicht erst mit der komplizierten Bauphase auseinandersetzen. Oft kann man viele Arbeiten selbst erledigen und kommt damit schneller voran.

Zeit

Ein weiterer Faktor, der bei der Entscheidung für oder gegen einen Neubau eine Rolle spielt, ist die Zeit. Wer sich für einen Neubau entscheidet, muss damit rechnen, dass es zwischen dem Grundstückkauf und dem Einzug in das fertige Eigenheim etwa eineinhalb Jahre liegen.

Bis die Baugenehmigung vorliegt, können schon 12 Wochen vergehen. Einen Monat dauert es dann, bis der Keller bzw. die Bodenplatte fertig sind. Etwa ein weiterer Monat geht für die Rohbauphase durch, in der Stockwerk für Stockwerk die Mauern hochgezogen, die Zwischendecken gegossen und der Dachstuhl gebaut werden. Bis der Estrich vollständig getrocknet ist, vergehen wiederum mehrere Wochen. Die meiste Zeit wird aber für den Innenausbau benötigt. Faktoren wie Lieferengpässe bei den Materialien, Änderungswünsche und Sonderausstattungen verzögern den Baufortschritt. Noch dazu kann es während der Bauphase immer wieder zu unvorhergesehenen Ereignissen kommen, die Zeit und nicht selten auch Geld kosten.

Der lange Zeitraum ist immer auch eine Belastungsprobe für die Bauherrn und deren Familie, weil das Leben sich in dieser Zeit überwiegend um den Hausbau dreht und auch die Freizeit größtenteils dafür aufgeopfert werden muss. Gerade für diejenigen, die neben ihrem Vollzeitjob noch viele Arbeiten am Haus selbst erledigen, ist das kräfte- und nervenzehrend.

Grundsätzlich geht es bei einer Bestandsimmobilie deutlich schneller voran. Allerdings können auch hier einige Monate ins Land gehen, bis der Einzugstag ansteht. Das hängt davon ab, wie alt das Haus schon ist und ob dementsprechend viele Sanierungsarbeiten notwendig sind, und wie viel umgebaut werden soll.

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