Wohnen im Alter ist für viele Menschen ein wichtiges Thema. Gerade Eheleute mit selbstgenutztem Immobilienbesitz möchten sich gegenseitig absichern und nutzen dafür ein Berliner Testament. Daraus ergibt sich die Frage, welche Besonderheiten eine solche Regelung hat und ob ein Verkauf im Erbfall möglich ist.
Gegenseitige Benennung als Alleinerben
Die Besonderheit bei einem Berliner Testament besteht darin, dass sich Eheleute gegenseitig als Alleinerben für eine Immobilie einsetzen. Etwaige Kinder werden als sogenannte Schlusserben benannt. Sie haben nach dem Tod eines Elternteils zwar Anspruch auf einen Pflichtteil, dieser müsste allerdings eingeklagt werden. Daher findet sich in Berliner Testamenten sehr häufig eine Pflichtteilsstrafklausel. Sie ist besonders sinnvoll, wenn das Verhältnis zwischen Eltern und Kindern problematisch ist.
Die Höhe des Pflichtteils liegt bei 50 Prozent des zustehenden Erbteils. Besteht das Vermögen der Erblasser ausschließlich oder zum größten Teil aus der Immobilie, ist eine Auszahlung meist nur durch Veräußerung des Hauses oder der Wohnung beziehungsweise durch eine Hypothek möglich. Weil dies verhindert werden soll, kommt die Pflichtteilsstrafklausel zum Einsatz. Sie kann festlegen, dass die Kinder bei Einforderung ihrer Ansprüche nach dem Tod des ersten Elternteils für den zweiten Erbfall vom Erbe ausgeschlossen werden. Weil sich das für die Kinder wirtschaftlich meist nicht rechnet, verzichten sie in der Regel auf die Einforderung des Pflichtteils.
Das Berliner Testament wird deshalb vor allem von Eheleuten mit Kindern aufgesetzt. So lässt sich sicherstellen, dass der/die Partner:in nach dem eigenen Ableben weiter in der eigenen Immobilie wohnen kann. Ein Berliner Testament lässt sich privat aufsetzen oder die Erblasser holen sich die Unterstützung eines Notars. Damit keine Fehler passieren, empfehlen Expert:innen aber, die Errichtung des Testaments unter Aufsicht eines Anwalts oder Notars vorzunehmen.
Ein Verkauf ist aber auch mit einem Berliner Testament möglich, allerdings nur, falls der/die hinterbliebene Ehepartner:in mit dem Immobilienverkauf einverstanden ist. Dieser Fall kann zum Beispiel eintreten, wenn der Verbleib in der Immobilie aus Alters- oder Gesundheitsgründen nicht mehr möglich ist. Erben Kinder als benannte Schlusserben, steht einem solchen Vorhaben ohnehin nichts mehr im Wege, da beide Alleinerben verstorben sind.
Hausverkauf: Marktwert als Basis für den Verkaufspreis
Soll eine Immobilie nach dem Erbfall veräußert werden, ist es sinnvoll, den Hauswert berechnen zu lassen. Sachverständiger wie André Heid können auch bei Vorliegen eines Berliner Testaments schon zu Lebzeiten der Eheleute ein umfassendes Gutachten erstellen und so einen realistischen Wert für die Immobilie ermitteln. Dieser wird vor allem für die später erbenden Kinder wichtig sein, wenn diese vorhaben, die Immobilie zu veräußern. Zudem gibt der Marktwert einen wichtigen Hinweis auf die Höhe der im Erbfall zu entrichtenden Erbschaftssteuer.
Gerade mit Blick auf diese Steuer ist es wichtig, den Hauswert genau zu kennen. Viele Immobilieneigentümer:innen nutzen inzwischen Online-Immobilienbewertungen. Diese haben den Vorteil, dass sie oft kostenlos sind und sich schnell durchführen lassen. Ein Manko solcher Online-Verfahren liegt aber darin, dass sie nur auf Basis weniger Informationen erstellt werden. Zudem wird auf eine Begehung durch eine Fachperson verzichtet. Aus diesem Grund können solche Bewertungen lediglich eine Richtung in Sachen Immobilienwert vorgeben, sind aber nicht selten zu ungenau. Nicht selten weicht der tatsächliche Verkehrswert vom genannten Marktwert um 10 bis 30 Prozent ab. Manchmal fällt die Differenz sogar noch höher aus.
Um den genauen Hauswert zu ermitteln, müssen sämtliche wertsteigernden und auch wertmindernden Faktoren in einem Verkehrswertgutachten berücksichtigt werden. Dazu gehören beispielsweise auch auf der Immobilie lastende Rechte (zum Beispiel Hypotheken, Grundschuld und so weiter), Informationen der Gutachterausschüsse, vorhandene Baumängel oder bereits durchgeführte energetische Sanierungsmaßnahmen. Vor allem Baumängel lassen sich oft nur bei einem Besichtigungstermin verifizieren.
Hausverkauf mit Berliner Testament ist möglich
Wurde für ein Haus ein Berliner Testament aufgesetzt, können als Alleinerben eingesetzte Partner:innen die Immobilie im Erbfall selbstverständlich verkaufen oder auch vermieten. Steuerrechtlich gelten dieselben Regelungen, die auch bei einem normalen Verkauf zur Anwendung kommen. So fällt unter Umständen Erbschaftssteuer an. Ob und in welcher Höhe, das ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad sowie von der Höhe des Nachlasses. Auch die Spekulationssteuer kann für erbende Kinder anfallen, allerdings nur, wenn das geerbte Haus vorher vermietet war oder wenn sich das Haus weniger als zehn Jahre im Eigentum der Erblasser befand.
Wer einen solchen Hausverkauf bei vorhandenem Berliner Testament plant, der sollte sich nicht nur ein Verkehrswertgutachten erstellen lassen, sondern sich während des gesamten Verkaufsprozesses von einem/einer Immobilien-Expert:in beraten lassen. So können rechtliche und steuerrechtliche Fallstricke vermieden werden.