Lasche Gesetze, viel Anonymität: Berlins Immobilienmarkt ist ein Sumpf für schmutziges Geld. Auch russische Oligarchen, die wegen des Ukraine-Kriegs auf der Sanktionsliste stehen, haben in der Stadt möglicherweise Vermögen versteckt. Ein Report über das schwierige Unterfangen, das Betongold aufzuspüren.
Solide Kapitalanlagen gesucht statt Protz à la St. Tropez
Die Dienstleisterin der vermögenden Russen residiert in einem Büro an der Frankfurter Allee. Kate Lehmann heißt sie, in Minsk geboren, in Berlin aufgewachsen, Anfang 40. Eine Geschäftsfrau, die deutsche Immobilien an den Geldadel jenseits der EU-Außengrenzen vertickt. Ihr Unternehmen „L&B Immobiliya“ zählt zu den wichtigen Maklerbüros für Kunden aus ehemaligen Sowjetrepubliken in Deutschland.
Kate Lehmann ist Geschäftsführerin in diesem Hort der Immobilienspekulation, der 2009 aufgezogen worden ist. „Ich bin nur Dienstleister, nur Vermittler“, sagt sie. Die Datenspeicher der Firma spiegeln trotzdem eine reichhaltige Historie von Transaktionen: Von über 30.000 Kunden berichtet die Strippenzieherin.
Darunter sind auch Käufer aus russischsprachigen Ländern, die Objekte auf dem Häuser- und Wohnungsmarkt in Berlin erworben haben.
Im tipBerlin-Gespräch bröckelt das Klischee vom status-verliebten Millionär aus St. Petersburg, der sich nach einer stattlichen Villa sehnt. Die osteuropäischen Moneymaker investieren anscheinend lieber in Tankstellen, Autohäuser oder Mehrfamiliengebäude. So erzählt es Kate Lehmann. Solide Kapitalanlagen statt Protz à la St. Tropez.
Es handelt sich um einen seltenen Einblick in ein verschwiegenes Business: die hiesigen Geschäfte von reichen Menschen aus dem flächengrößten Staat der Welt. In Deutschland haben die vieldiskutierten Sanktionen, erlassen von der EU, um Putin schmerzhafte Kosten für seinen verbrecherischen Krieg in der Ukraine aufzudrücken, das Interesse für die wirtschaftlichen Aktivitäten der Nomenklatura zwischen Kaliningrad und Kamtschatka geweckt. Ein Instrument: finanzielle Hemmnisse – gerichtet gegen Oligarchen aus dem Dunstkreis des skrupellosen Kreml-Herrschers sowie gegen hunderte Duma-Abgeordnete. Deren Hab und Gut in Europa soll eingefroren werden.
Oligarchen und „riesiger Immobilienbesitz“
Von diesen Besitztümern dürfte ein beträchtlicher Teil aus Offshore-Vermögen stammen. Zwischen 20 und 50 Milliarden Euro sollen Russen auf diese Weise schätzungsweise allein in Deutschland angelegt haben – also etwa mittels nebulöser Unternehmenskonstrukte, zum Beispiel Briefkastenfirmen in Steueroasen. Die Offshore-Praxis ist grundsätzlich auch auf dem Berliner Immobilienmarkt verbreitet. Einen Hinweis liefert eine Studie der Rosa-Luxemburg-Stiftung aus dem Jahr 2020: Von 433 untersuchten Immobiliengesellschaften in der Hauptstadt waren demnach 135 im Besitz von anonymen Eigentümern. Zugleich hat der FDP-Bundestagsabgeordnete Alexander Graf Lambsdorff russischen Oligarchen „riesigen Immobilienbesitz“ in Berlin attestiert.
Wie können Fahnder dem ominösen Betongold überhaupt auf die Spur kommen?
Kate Lehmann, die Empfangsdame der russischen Oberschicht, will von den Hintergründen ihrer Kunden nichts wissen: „Was die machen, hat mich nie interessiert.“ Die Ausweise würden kontrolliert. Die Kunden reichen außerdem bei ihren Banken Unterlagen ein, die nachweisen, aus welchen Quellen das Geld stammt.
Ihre Firma bringt Immobiliengeschäfte häufig mittels „Telemarketing“ über die Bühne; die Deals werden also mit modernen Kommunikationsmitteln abgewickelt, über mehrere tausend Kilometer hinweg. Seit in ukrainischen Dörfern und Städten die Bombensirenen heulen, ist im Maklerbüro der Heckmeck groß: „Wir haben eine Menge zu tun.“ Über alarmierte Kunden sagt sie, dass sie „Immobilien loswerden“ wollen. Diese Leute „vertrauen Deutschland nicht mehr und haben Angst, dass Immobilien eingefroren werden“.
Die Fluchtreflexe ereignen sich in einer Bundesrepublik, die Eldorado für Superreiche ist. Wo millionenschwere Immobilien sogar cash bezahlt werden können, mit GeIdbündeln aus der Aktentasche. Und wo eine laxe Rechtslage zur Knüpfung von juristischen Geflechten einlädt, die Eigentumsverhältnisse verschleiern.
Die Villa des Oligarchen Arkadi Rotenberg
Einen prominenten Fall hat das Magazin „stern“ vor ein paar Jahren aufgedeckt. Es ging dabei um das Herrenhaus eines Putin-Claqueurs namens Arkadi Rotenberg im noblen Schmargendorf. Eine pompöse Investition, die – falls man den Erfahrungsberichten der vielbeschäftigten Kate Lehmann von „L&B Immobiliya“ glaubt – eigentlich untypisch ist.
Dieser Oligarch, ein Judo-Freund wie sein Ziehvater im Kreml, hatte es als Baulöwe in der postsowjetischen Vetternwirtschaft zu sagenhaftem Reichtum gebracht – und reüssierte später in der Verlags- und Finanzbranche. Schon nach der Krim-Annexion war der Milliardär auf eine Sanktionsliste geraten. Die Einfrierung seines Vermögens in Berlin konnte dieser Mogul damals jedoch umgehen. Seine Luxus-Immobilie veräußerte er 2016, indem er das Geschäft über eine Holding aus Zypern abwickeln ließ, deren Name wiederum nicht auf der Sanktionsliste stand. Nur ein Beispiel für die Schlupflöcher, die das deutsche Rechtssystem aufreißt.
Ein Großprojekt für Fahnder: Oligarchen mit Immobilien und anderem Besitz
Um zu Zeiten des Kriegs die versteckten Bernsteinzimmer der Handlanger in der Putin-Kleptokratie aufzustöbern, hat die Ampel-Regierung jüngst eine Taskforce gebildet. Sie versammelt Menschen aus Bundesministerien sowie Beamte von BND, der Bundespolizei, dem Zoll und Bundesamt für Ausfuhrkontrollen, der Bundesbank und anderen Institutionen.
Ein wilder Haufen, geboren aus einem Mangel. Im deutschen Beamtenstaat, wo in jedem Landkreis ein Eichamt beheimatet ist, waltet keine spezielle Behörde, die Sanktionen exekutiert. Während etwa in den USA schon seit 1950 die Spürnasen aus dem „Office of Foreign Treasure Control“ (OFAC) suspekte Vermögen wittern. In Deutschland herrscht nun das große Durcheinander.
Die Beamten stehen vor den Steinbrüchen einer kleinmütigen Finanzpolitik, die jahrelang Reformen versäumt hat. Diffus sind nämlich auch die öffentlichen Informationen über Eigentumsverhältnisse. Nicht umsonst gilt die Republik als Geldwäscheparadies. Ein Transparenzregister, eingeführt 2017, sollte das Zwielicht ein wenig auflösen – und zum Beispiel die zentralen Figuren hinter GmbHs dokumentieren. Zwar besteht eine Meldepflicht für dieses Register, doch das Kompendium ist lückenhaft. Außerdem scheitern die überstrapazierten Behörden an der Ahndung von Verstößen.
Die Gesetzgebung bietet Schlupflöcher für Oligarchen
Fast aussichtslos erscheint deshalb eine Anfrage der Linken im Berliner Abgeordnetenhaus, lanciert nach dem Einmarsch der russischen Armee in der Ukraine. Darin wird nach Besitztümern russischer Oligarchen an der Spree gefragt.
Katalin Gennburg, Parlamentarierin aus Treptow-Köpenick, hat das Papier in Umlauf gebracht. Sie will damit Druck auf andere Mandatsträger ausüben. Die 38-jährige Urbanistin mahnt: „Deutschland wird zur sanktionsfreien Zone.“ Die Bewegungslinke war eine Verfechterin des siegreichen Bürgerbegehrens „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ – und ist bis heute Kritikerin des Laissez-faires auf dem Berliner Immobilienmarkt. Sie kennt die Nachlässigkeiten der großen Politik also bestens.
Vor einem Jahr, am 26. März 2021, kulminierte die Schlafwagen-Mentalität in einem Votum. Der Schauplatz war eine neoklassizistische Repräsentanz im Schatten des Karlsruher Schlossgartens. Dort, im Bundesrat, hatte eine Mehrheit von Landesvertreter:innen einen Vorstoß der rot-rot-grünen Senatsregierung aus dem aufrührerischen Berlin abgebügelt. Ein zentrales Immobilienregister sollte etabliert werden, das Eigentümer:innen von Millionenwerten aus Stahl und Stein nennt.
Die Daten eines solchen Archivs fehlen nun im Frühjahr 2022. Zumal in den Grundbüchern, die bislang Details zu Immobilien vermerken, der Eintrag einer Strohfirma ausreicht. Erschwerend kommt hinzu, dass die Angaben nicht mit hiesigen Handelsregistern verknüpft sind – Karteien, in denen man immerhin die verantwortlichen Personen hinter dubiosen GmbHs recherchieren könnte. Die Grundbücher verwalten Amtsleute noch im kommunalen Kleinklein – so dass man Namen aus Sanktionslisten nicht in einem bundesweiten Datensatz durchforsten kann, wie in einer Suchmaschine. Stattdessen wird oftmals eine Zettelkultur wie in den 80er-Jahren gepflegt. Dabei wäre eine gut geölte Behördenmaschinerie ein wichtiger Hebel, um die Identitäten von Oligarchen auszumachen.
Bedeutsam ist auch die Meldemoral von privaten Dienstleistern. Darunter Makler, die Häuser und Wohnungen vermarkten. Notare, die Kaufverträge beurkunden. Anwälte, die Interessen vertreten.
Jacob Wende ist Finanzexperte von „Transparency International“, einer NGO, die für mehr Durchblick im Verhältnis zwischen betuchten Kreisen und politischer Macht sorgen will. Er beklagt die dürftige Kommunikation von staatlichen Einrichtungen gegenüber Leuten aus Berufssparten, die mit wohlhabenden Investoren zu tun haben: „Es ist relativ schwierig, das Sanktionsregime umzusetzen.“
Wende, ein Anwalt, plädiert für eine große Informationskampagne. Er appelliert auch an das Verantwortungsbewusstsein der Immo- und Juristerei-Fachleute. „Sie sollten sich intensiv mit den Sanktionen und den damit verbundenen Sorgfaltspflichten auseinandersetzen.“
Zudem vermisst er ein offizielles Portal, wo Mittelsleute eine Nachricht abgeben können, falls unter ihren Klienten ein sanktionierter Tycoon aus Russland ist. Immerhin hat die Justiz eine Datenbank angelegt, wo diese Leute stöbern können. „www.finanz-sanktionsliste.de“ heißt die Website.
Ein monumentales Immobilienprojekt in Berlin, das zuletzt immer wieder mit Großkapital aus der ehemaligen UdSSR in Verbindung gebracht wurde, ist noch eine Baustelle – bewirtschaftet von Arbeiterkolonnen und schwerem Gerät. Der „Alexander Capital Tower“ ist ein 150-Meter-Turm, der sich unweit des Fernsehturms ins Himmelgewölk schrauben soll. Ein babylonisches Hochhaus, das die Immobilienfirma „Monarch“ errichten lässt, ein Unternehmen mit einer Zentrale in Moskau.
Wie der „Tagesspiegel“ vor Kurzem recherchiert hat, sind die Geschäftsführer und Gesellschafter dieses Unternehmens offenbar sauber. Ihre Namen erscheinen jedenfalls einem Statement des Monarch-Notars zufolge nicht auf der Sanktionsliste.
Mega-Objekt auf dem Immobilienmarkt am Alex
Pikant ist bloß: Der Sohn eines Manns, der einmal hochrangiger Beamter der Stadtregierung in Moskau war, hat 2020 65 Prozent der Anteile der „Monarch Group of Companies“ erworben. Ein Indiz für Geldflüsse aus dem Machtzentrum eines kriegführenden Regimes? Der Notar hat laut „Tagesspiegel“ verneint. Das Unternehmen, dem der Junior des Ex-Verwaltungsmanns aus der russischen Kapitale seine Moneten anvertraut, ist getrennt vom Bau der Mega-Immobilie am Alexanderplatz. Um dieses Investment kümmert sich wiederum die Firma „Monarch III“ – ein Konstrukt, das von zwei Magnaten aus Armenien geleitet wird. Puzzle-Ökonomie auf dem globalen Handelsspielplatz.
Die Posse zeigt, dass die Debatte um die Sanktionen wirre Gestrüppe in diesem Gewerbezweig zutage fördert. Dabei muss nicht hinter jedem Konglomerat ein Vermögen mit zweifelhaftem Ursprung stecken, gespeist aus ̓ Ndrangheta-Kreisen oder Erlös, der im Filz der Eliten einer Diktatur erzielt worden ist. Möglich ist eine schmutzige Herkunft dieser Finanzströme dennoch.
Um putin-nahen Oligarchen und anderen Profiteuren illegaler Machenschaften künftig die Geschäfte zu erschweren, könnte die Ampel-Regierung um Scholz, Habeck & Co. jetzt den Reformstau mindern.
Im Koalitionsvertrag hatte die Bundesregierung nämlich einen Aktionsplan gegen Wirtschaftskriminalität fixiert. Käufer von Immobilien sollen nachweisen müssen, dass ihr Geld versteuert worden ist. Sie sollen außerdem nicht mehr bar bezahlen dürfen – und in den Grundbüchern muss eine „ladungsfähige Anschrift“ notiert sein. Also keine Tarnfirma mit kryptischem Namen, adressiert auf die Cayman Islands, wo dann hinter Palmen ein ausgestorbenes Bürohaus steht.
Im Kabinett wird jetzt signalisiert, dass diese Pläne rasch zur Norm werden sollen. Der Ukraine-Krieg hat einer lahmen Regulierungspraxis hierzulande Beine gemacht.
Mehr zum Ukraine-Krieg und zu der Rolle Berlins
Betroffene berichten: So werden Berliner:innen mit russischen Wurzeln diskriminiert. Die kulturellen Verbindungen zwischen der Ukraine und Deutschland sind zahlreich – Berlin und Kyjiw sind sich auch dank der Technoszene sehr nah. Wir haben ein Interview mit dem Rapper Dyma geführt, der Familienmitglieder in Russland und der Ukraine hat. Mehr politische Themen findet ihr hier.